第三节 民国时期成都城市房地产的类别

一、“公产”和“私产”

民国时期城市房地产按属性划分，可分为“公产”和“私产”两大类。以1948年成都房地产统计资料，全市共有土地44811亩，其中私有土地35522亩，占79.27%；公有土地9289亩，占20.73%。城区的土地、房屋分别按四川省、成都市征收地价税和建筑改良物税的规定，除城墙、道路、广场、水域等公有土地外，应征地价税的私有土地面积为18944亩，私有房屋577.73万平方米，如表1－1所示。其中除自住外，应征收建筑改良物税的房屋面积360.71万平方米。

成都解放初期，有关部门进行了接管清查工作，对于当时成都市房产基数情况做了更为详细的调查统计，如表1－2所示。

下面分别叙述民国时期成都城市中这两种房地产类型的管理状况。

（一）民国时期成都市公产管理概况

地方性公产形成由来已久，历代即有“学田、书院、公车、宾兴、捐局、团防，以及善堂、义渡、积谷”，等等，其社会功能涵盖“养老育婴、设置义塾、收养贫病、施医施药、濡寡恤嫠、修葺路桥、施棺收埋，以及积谷、施米、救荒、救生、寄柩、种痘等”涉及地方基层管理及社会公益事业的许多方面。公产的概念在实际运用中包括了动产和不动产两种类型。本书在此仅讨论涉及不动产的公产，即公田及公房两类不动产。民国时期的公田包括“历代的慈善田、学田、遗留田”等；而公房则包括各级政府机关、公办性质的事业团体、各级官办学校的房产等。

民国时期的公产房产按管理形式不同，可以分为绅捐绅办、民捐绅办、绅办官督、绅办官助、官绅合办、官办绅助等六类。按其来源不同，又可以划分为政府拨助、无主财产、团体募集、充公财产、私人捐赠、征收特捐和本金生息等许多类。公产房产的社会功能广泛适用于社会教育、慈善救济、路桥建设、公共安全、城乡卫生等方面。

由于土地的私有制性质，民国初期公产房屋未设统一管理机构，由市政府负责管理。一般军政机关和事业单位使用的公产房屋，皆由单位自管自养。据成都解放初的统计数据：“全市公有房产共65.06万平方米。其使用与分布情况为：军队占有东、西、南、北四大较场的公房3297间，军营736间，共4033间，约14万平方米；政府机关占有2079间，约8万平方米；中小学校806间，约5万平方米。其余38万平方米，除19万平方米出租外，另外19万平方米6920间房屋，被大专院校、其他事业单位和社会团体以及私人所占用。”而由各大专院校的发展建设引起的房地产关系变更，则是这一类型房地产经营主体的主要代表类型。

由于民国时期成都地区政局动荡，早期的公产管理比较松散混乱，虽然一直由市政府负责公产的部门管理，其后又有地政科专属管理地方公产，但因长期以来没有进行公产的彻底清查与登记管理，也缺乏公产管理方面的规章制度，市政公产存在大量散失、隐匿甚至被强占的情况。

1942年8月至12月成都市政府以《修正四川省整理市县财政方案》为依据，制定了《成都市政府整理公学产实施办法》，进行全市范围的公产清理工作。按其规定：成都市政府整理公学产，先以契约、册籍、档案为根据实施整理。成都市现辖区域内因历年军政变更而散失或隐匿之公产，得依本办法之规定清理并收回之。对于现有公学产将以减除重押增加租额，以适合一般租佃状况为原则进行租佃。对于地处零星、散远及房屋朽坏不易管理修葺的，将依该办法呈请省府进行标卖。本次整理公学产先以现有契约、佃据、册籍、档案为根据做初步调查，然后派遣调查员到当地进行实地调查并会同当时保甲长进行测量、登记。调查员如察觉从前散失隐匿之公学产并呈报后收回的，将照章给予奖励，同时在调查过程中还设置密告柜奖励密告。对于调查结果政府会依据契约、佃据、册籍、档案等数据对调查结果进行复查以避免错误。市政府对公学产的整理完竣后，所有契约、租押金额及实租等派员专管，卸职时正式交代，并发给管业证件以避免发生散失之虞。

对于现有之公产，成都市政府采取投标竞佃的办法进行租佃，经此次公学产整理后填发两联正式佃据，一联交承租人收执，一联存府。而公学产的租佃期限也重新改订，最长不得超过五年，但在五年以内满期者，则重新约定期限。公学产的租佃以绝对避免重押轻租为原则。公学产在招标竞佃时，原承租人得照最高标额，有优先承佃之权。公学产承租人及次承租人于退租时，除承租人原有自建房屋外，不得申请补偿费，上项自建房屋补偿办法，查酌实情另行核定。承租人自建房屋，应自修自拆，并须立案始能兴工，若未经呈准自由修建者，就地予以拆除。承租人原自建房屋查有危险性者，限令拆除或修葺之。承租人申请退租房屋地皮，应在一个月前，田亩应于秋收前三个月内申请之。承租人承租地界，属于公园及风景区内者，其点缀风景而建筑之亭台等，及栽植之花木竹石，退租时应自行迁拆砍伐。承租人欠缴房租二月以上，田亩在应缴本年租额十分之二以上者，收回另佃，欠租在押金内扣除。公学产承租人或占用人由市政府布告限期到府进行登记，对于占用本市公学产者，依布告所示到本府自首，准免追缴其占用时期内之利益；凡不遵限自首登记者，经密告或调查属实，将追缴其占用期内之全部收益，并按章程处罚之。凡承租人原建有房屋仍准予登记时申请上述之登记，但逾期不登记者，其房屋将视为本市公有。

经过此次公学产整理，成都市公产管理情况得到了较为有效的改善，对于增加政府财政收入、规范公产管理有较大的作用。同时，此次成都市政府公布并施行的《成都市政府整理公学产实施办法》，作为成都市公产管理的重要施行章程，具体体现了民国时期成都市政府管理政府公产的方法和措施。经此次调查整理后，成都市地政科对成都市区内部分公学产租佃情况进行了统计，清单如表1－3所示。

虽然这一登记表只集中对少城公园、骡马市、西府南街等地的57处公学产租佃情况进行了统计，没能囊括全市公产租佃的资料，但亦可借此了解当时公产租佃范围、类型、租金等基本情况，并可看出这一时期政府加强了对全市公学产的管理。

（二）政府对“私产”的管理

“私产”的概念是针对“公产”而言的，只要不属于“公产”范围的城市房地产皆为“私产”。

1908年，成都城厢共有人口29.01万，共计6.32万户，各类房屋建筑面积总计约400万平方米，除部分公产外，房产绝大部分为私人所有，归属房主自行管理和经营。由于清末至民国前期，成都市皆没有进行过市区土地的清丈、登记工作，所以对于市区房地产资料统计是在1931年市区土地清丈、登记开始后才进行的。民国时期土地私有，政府对于私人房地产的管理，是城市房地产管理的主要方面，本书在下一章节从房地产管理的内容及形式方面重点论述，现先就民国时期成都市内的私有房地产分类进行概括性的介绍。

二、按房地产的使用类型分类

按房地产使用类型进行分类，房地产可分为工业用房地产、商业用房地产、住宅和教会房地产等几个种类。

（一）成都民国时期工业房地产

自清末丁宝桢开办四川机器局以来，成都近代民族工业就开始了其漫长而曲折的发展之路。相较于沿海、沿江的开埠城市，成都近代工业企业一直有规模小、资本不足、技术落后等弱点，但经过清末以来二十多年的努力，成都工业在机械制造业、纺织业、化学业、印刷业等方面取得了不小成就，出现了规模较大的企业。1935年，根据当时重庆中国银行调查组对成都现代工业企业的调查，“成都大规模工业，以清末宣统年间劝业道周孝怀所办同仁工厂为嚆矢，其继起之秀有启明电灯公司。鼎革以还，时局未靖，政府既未顾及实业，而成都又非工业原料生产地，兴办工厂，亦非易事。于是，在此二十余年之过程中，成都市之工厂遂寥寥若晨星。晚近数年，虽有不少工厂出现，但其中实具有工厂之规模者极少，大多数皆系由小手工业稍事扩大，易名而为工厂”。

民国时期工业企业的兴起，使成都城区内出现了许多工厂厂房和从事制造业的作坊，它们成为民国时期成都房地产的重要组成部分。对其房地产的管理，因多数企业为私营性质，成都市政府皆是以私产管理方式进行相应的土地清丈、登记及纳税。其用地形式多由工厂自行择地购买或租赁，厂房也由工厂自行联系营造厂建造，工厂房地规模与其发展程度密切相连。

1945年3月的统计显示，成都一共有工厂330家，其中纺织工业22家，制药工业6家，制碱工业6家，酿造工业16家，炼油工业1家，造纸工业1家，制革工业1家，五金工业3家，矿冶工业2家，印刷工业10家，教育文具工业4家，建筑材料工业3家，火柴工业3家，皂烛工业7家，其他化学工业13家，电气工业1家，机械工业20家，陶瓷玻璃工业8家，食品工业7家，烟草工业177家，其他性质未详者14家。

与民国时期工业发展带来城市繁荣的例子相同，工业企业的兴建不仅促进了城市经济发展，更创造了就业机会，带来大量劳动力，使得周边地区出现人口聚集的居住地，从而带动了所邻地区房地产价格的上升。如1938年地政学院学员在所做地价调查中就发现：“成渝铁路车站与工业区的前途，所以近年来市郊数里以内的农地价格，颇有陡涨的趋势。而银行界在城北郊购置堆栈基地，有买价至千元以上一亩者。”

20世纪30年代中期重庆中国银行调查组曾对当时成都市工厂兴建情况做了调查统计，虽然资料并非完全准确，但对当时成都市区及市郊工厂发展及分布情况可有一直观的认识。

从这些工厂的分布上可以看出，当时除与新闻出版相关的印刷工厂和部分兴办时间较早的纺织厂等企业开设于城中心区域外，于20世纪30年代兴建的工业企业多建于城郊或城边区，且分布散乱，并不像成都市政府进行都市计划中规划的那样，把工业企业集中建设成一个工业区，这多是因工业企业多为私营，其选址兴建多是依据企业自身需要或地皮成本等因素，而且也没有找到当时成都政府在工业企业兴建之初，对其选址建设等进行指导干涉的证据。

（二）民国时期成都商业房地产

成都城区早在清代就已在城区的不同位置形成了一簇簇或大或小的聚集中心，即城市中的地域结节点。这些地域结节点主要是由各种商业部门，如综合性的百货商店、绸缎店、布店、日杂用品店以及各种专门商店和零售店；服务部门，包括茶馆、旅馆饭馆、小吃店、理发店、浴池等；手工业作坊、店铺、农贸市场、庙宇、会馆祠堂等组成。这些结节点对人口流动、商品流通、交通及社会信息的流通等都产生着聚集作用，实际上也成为后来不同规模商业区的雏形。“清末，成都城区的地域结节点以城东和城北为多，城东的东门大桥、东大街、盐市口、纱帽街、大慈市、总府街、劝业场、提督街等处皆为重要的商业街区；城北的草市街、珠市街、通顺街、北东街等地段也是繁华的商业街区。”早期这些结节点的范围不大，但是集散功能却很强，随着城市商业和手工业的发展，城区内的结节点也越来越多，且由单一性的结节点逐渐发展成为复合性的结节点。

成都城区的结节点在大体上又可分为两种类型：一种是固定的、每日性的；另一种是流动的、定时的或不定时的。前者又分为综合性商业服务街区和专业性商业服务街区。综合性商业服务街区是依据多项职能活动而组成，如东大街、劝业场、总府街等商业服务区；专业性商业服务街区主要是凭借一项主要职能来联系和组合的结节点地域。成都城区的专业性商业服务街区较多，是成都城市的一大特色。据时人记载：“成都工商业多群分类聚于一二街内，如银号多在东大街，绸缎铺多在总府街，金铺多在打金街，衣铺多在鼓楼南街，帽铺多在福兴街，鞋铺多在王化正街，戏剧行头铺多在纱帽街，弓箭鞍鞯铺多在提督街，鱼肉蔬菜多在湖广街、棉花街，玉器翎顶铺及纸扎铺多在科甲巷。”此外还有大量经营专项物品的街道百余条，其中著名的并以其为街名的有：打铜街、金丝街、银丝街、铜丝街、纱帽街、棉花街、油篓街、丝棉街、珠宝街、布袋街、灯笼街、刀子巷、锣锅巷、羊市街、草市街等，这些街名现在在成都仍可找到。这些街区成为某种工商业的聚集点，形成生产、批发和零售的配套组合。这些综合性或专业性结节点大多是固定的，其聚集和辐射功能较强。另一种非固定、定时或不定时的结节点多以寺庙、祠堂、农贸市场为主。

成都传统铺面多为商店式建筑，沿街并排而建，多为两层，有三间、双间、单间之分，铺后也有房屋可居家者。铺面上层多有楼，后面无房屋者则住家楼上。铺面为店铺，店面色调素雅，简洁自然；店的外沿多设柜台，以展示商品，外面设活动木板拼排装置，早开晚闭，甚为方便。楼上每个开间设垂花立柱，上层屋面挑出的屋檐，柱间或建挂落及飞来椅，或作木格花窗，楼室狭隘，仅开一窗，室内一般较暗，不似西式建筑之轩朗。成都的店铺建筑均为开敞式，但街景丰富多变，建筑灵活轻巧，店招飘扬，人群熙攘，摩肩接踵，一派热闹兴旺、繁荣昌盛的景象。晚清时期，成都的铺面房屋多为改良形式，东大街、城守街、学道街、青石桥、总府街等处的商业铺面等旧式铺面原皆矮小，而柱甚粗，因而加以改良，新修铺面多高敞而用料不坚，茶房、旅店也逐渐布置，“皆近年成都之进步”。

随着劝业场、春熙路的成功兴建，与春熙南路相邻的总府街和与春熙北路相连的东大街，也逐渐繁华形成较为成熟的商业片区。抗战时期，成都城市干道的修建使位于东西干道交汇点的盐市口成为新的商业繁华地带。这样就形成了以春熙路为核心，连接东大街、总府街、提督街、顺城街、盐市口的矩形商业街区。这一地区几乎集中了成都主要的商业金融机构，十分繁华，不仅白天人流汇集，夜市也十分兴旺。当铺多集中在东大街、西大街，上至城守衙门，下至盐市口，基本在春熙路商业区内，其中百物萃集，游客众多，繁华的商业区取代传统社会的皇城，成为城市新的中心。

商业的繁荣带动货币流通，金融业随之发展起来。成都城市中历来广布银庄票号，以利通商，如表1－5即为1910年成都各票号街区分布情况。进入民国时期更发展出以春熙路、安乐寺为中心的大型金融商圈。安乐寺市场位于成都西顺城街，清末时是仅有十余个兑换银钱的摊贩的小集市，至民国时期已演变成为银钱、油、米、卷烟等的交易中心，“百业荟萃，万商云集”，它的繁华延续了四十年之久，是成都最大的商业、金融市场。安乐寺金融市场繁荣于20世纪30年代，极盛于抗战时期，是民国时期成都新兴城市商业区的代表，它的兴起表明城市商业空间的扩张。民国时期成都商业空间得到巨大发展，是这一时期成都城市商业畸形发展的产物。民国时期由于军阀割据混战，横征暴敛而导致城乡居民大量破产，社会财富迅速向极少数的军阀豪绅集中；同时，集中了巨额社会财富的权贵豪绅则在城市中挥霍消费，将大量资金用于金融和商业投机活动，这不仅促进民国时期成都向消费性城市的演变，也造成了城市中投机性金融业和商业的畸形繁荣。成都在抗战后期以春熙路和安乐寺市场为中心，逐渐形成了一个巨大的金融投资市场，设有钱庄、银行七八十家，大部分为各派军阀所掌握。

如此繁盛的商业自然带动了商业房地产的发展，以1938年地政学院调查成都市区各区地价之结果，商业区的房地产价格就远高于其他区域，成为当时成都地价最贵的地区。“东城以接近府河，运轮便利，演成市内最繁盛的商业区。直入东门一条宽大的东大街，是历史的批发商业区，现在又是向成渝公路成都站的通卫。北来交易的春熙路，是最热闹的零售商业区，地皮贵到十万元以上一亩的，就是这儿。”其实当时这一描述并不十分准确，报告中所说的热闹的零售商业区实际是由多个大大小小的商业区组成的，以市内纵横的道路相连接，主要集中于城东和城中心偏东的位置，如东大街、春熙路、提督街、骡马市等地。

由表1－6可知当时成都商业地产价格的一些特征：一是当时成都商业房地产主要集中于城市中心和城市偏东部的商业中心地段，而处于市中心区域的传统商业结节点，如东城根街、骡马市、提督街等地的地价则远低于春熙路一带新兴的商业中心。二是商业地产价格差别极大，地价最贵的春熙南路的价格是较便宜的提督中街价格的近40倍，而地价上万的地产主要集中于春熙路、祠堂街几个有限的商区内，普通地区的价格并不贵。

由表1－7与表1－6对比可知，抗战时期成都市区的商业区地价继续上涨，春熙路地区仍作为成都地王，但价格上涨空间已不如牛王庙、提督街、东华门街等其他商业地区，成都市区许多地区地价在抗战期间增长了千倍以上，商业区价格增长尤为突出，如提督中街的地价增长了46倍，东华门街地价也增长了近20倍。

（三）城市各阶层居民居住用房情况

从清末的1908年至1926年，成都人口相对稳定在6万多户、29万至30万人之间长达18年。在此期间，市民住房主要通过市场自购、自建得到，以自住为主。随着民国时期城市手工业和资本主义工商业的发展，人口开始从周边农村向城市转移，市民的住房消费形式也发生了变化。以自住为主的住房消费，逐渐发展成为自住与租住并行的住房消费形式，房屋开始成为特殊的商品流通进入市民生活消费之中。这一时期城市中开始形成以私有制为基础，对住宅用房屋的生产、分配、交换、消费进行市场调节的运行机制，它对私有制社会的住宅建设和促进住宅商品流通起到一定的作用，在城市经济生活中占有重要地位。占民国时期房地产市场巨大份额的城市居民居住用私宅交易，是建立在市场调节机制下的自由经济形式，它以供需关系为主要导向，同时也会受到城市发展带来的各方面影响。“到1948年，成都城市人口增至64.12万人、共计12.56万户，居民住房总建筑面积达429.98万平方米，其中私有住房有217.02万平方米用于自住，另有193.87万平方米共计2.6万户用于出租，各占城区住房总面积的50.47%和45.09%。”

在居民住宅用房方面，成都的发展较之近代化水平较高的上海、南京等沿海沿江大城市仍有差距。在上海等地的城市住宅群中出现了大批里弄式、联排式住宅的时候，成都城市住宅仍以传统的公馆、棚户、街巷铺户等居民住宅形式为主。在抗战后期，随着大量机关、工厂、学校人员的内迁，成都也相继出现了适合机关职员、工厂、铁路职工等中下层市民居住的新式连排住宅。此类住宅以户为单元，每单元有一层或二层，每层有一间或二间不等的住宅房屋；各房有独立的出入口，其房间布局合理，分工明确，功能齐全，是民国时期新兴民用住宅的典型代表。

1．官绅、贵族的住宅

清末民初成都的官绅贵族的住宅主要有府第和公馆两类。其中府第是清末成都王侯高官居住之处，而公馆则是民国时期由军阀、豪绅兴建的住宅，它们在数量上很是稀少。正因如此，其建筑宏伟、居住舒适，多是由名家设计，花费巨资修建之所，所以在民国时期成为军阀豪绅或交易或抢夺之物。

成都地区著名的府第公馆建筑有东珠市街的“李府”、方正街的“大夫第”、忠烈祠北街的“可园”以及暑袜街的岳钟琪府第，曾被称为成都的四大花园，还有崇州的“杨遇春宫保府”、大邑刘氏庄园等。清末成都府第建筑多与园林相结合，将“道法自然”道家文化融入西蜀传统文化之中，既不同于北方园林的富丽，亦不同于苏州园林的小巧精致，成为自成体系的蜀派园林，它们对民国时期公馆建筑影响巨大。在表1－8中即将民国时期成都市区部分公馆建筑的地址和保存现状作一简单介绍。

与传统府第相比，民国时期成都的公馆更兼具了传统与现代的建筑与居住风格，广为当时的达官显贵、军阀豪绅青睐。在建筑上，公馆仍以传统的居住和建造形式为主，与北方的四合院大致相似，砖木结构，大门外左右八字墙，墙为灰白色，以墨画线作砖行，正对大门空地，如属房主，则往往修成照壁。大门外左右有门枋，用以贴桃符或对联，门上则常常绘有门神。大门内数步为中门，此门常闭，非过车马及送迎不启。东左侧有门，平时都从此门出入。中门内为天井和小园，园内常栽花植木。天井上进为大厅，宽者三间，狭者一间。后设门六扇或四扇，也有侧门。厅下右为厢房，宽者各三间，窄者一二间，多供仆人或晚辈居住。厅上左右室为客堂，大厅后复一天井，上为正房，最多者七间，次或五间、三间，皆内室。正房后宽者尚有转房一进，规模与正院略同而稍简狭，再后则为庖厨，如再有空地，则修建亭园。公馆最大者，大厅左右还有独院，另为正厢。公馆小者则无厢房，再小者则无大厅。公馆建筑结构均为穿斗木柱排架，转护结构一般为竹编粉灰墙或木板墙，门窗位置大小不受限制。

同时，公馆建筑也融会了一些西方建筑的特点，如在巴金先生以其故居正通顺街李家公馆为原型创作的《家》中，就具体描绘了李家公馆的后花园：“数株大树，矗立后园的庭院中……这个后花园，由他（父亲）改造为半中半西。房屋是平房三合式，有几间房屋的门窗改为西式。园中既有戏台、假山、水池，富有中国园林之胜，复有西方园林的开阔的大草地。我们上房住在这个大花园里，住房宽舒之极，活动的天地极为广阔，有山可登，有洞可入，有水可涉，花木丛中鸟语花香，自然感到快乐。”

公馆和宅院是成都市区内质量较好的高档住宅，“居于其中，自然感到快乐”，所以其价格也是住宅价格中最高的。据吴宓先生日记载：“在民国初年，当成都普通劳动者一年仅挣三到五两银子时，成都少城栅子街的一处普通院落，瓦房十间，带一小花园，售价为440两银子，半年后就涨到500两。”而根据笔者在成都市房地产档案馆中查到的房契档案显示，“商人陈务本堂在1913年从旗人业主马甲齐克兴阿和其族弟马甲迎旭手中购得的宽巷子第壹号起至陆号两处房地产，共有正铺面拾肆间，双间铺面贰间，单间铺面拾柒间，窄巷子伍拾柒号起第伍拾捌号有双单铺面各壹间。其价格在6年间也从100多元银元增加到硬洋5400元，涨了50余倍”。

而到后来成都房价高涨时期，这一地区房地产价格的增速则更为惊人。“1947年，成都人陈永禄堂与杨永庆堂将其于1940年花6000元所购井巷子一处占地一亩多，带商铺的独院以法币4400万元的价格杜卖给周孟陶堂。仅仅过了7年，同一处房产价格从法币6000元涨到了400万元，也说明当时物价飞涨，法币贬值，社会动荡不安的现实。”

2．普通人家的住宅

民国时期，随着城市手工业和资本主义工商业的发展，市区的民间建筑，已基本形成民居与店铺民居两大类型：民居建筑多建于小街里巷两侧。市民以各自家庭传统和人口结构及其社会地位、经济状况，建成穿斗木结构的三合院、四合院或串联式的多层次庭院。以后又逐渐发展砖木砖混结构的独家小庭院。稍为殷实的小康之家，多居住在杂院里，杂院则为二进式四合院，杂院以内三面皆一式房屋，比户而居，也有的杂院有曲折达一二进者。

店铺兼民居多建于闹市街道两旁，建成一至二层穿斗或砖木结构的店铺，多有连排式、连家店、连家坊等多种形式。也有把四合院临街大门及侧门修成铺面的，或建成双挑两层小楼，形成前店后居、前店后坊的布局。“铺面有三间、双间、单间，进深长，常常是前铺后店、一楼一底，楼上多堆杂物，也可住人。店的外沿多设柜台，以展示商品，外面设活动木板即铺板拼接，早起晚闭，用代墙壁。楼上每个开间可设垂花立柱，上承屋面挑出的屋檐，柱间或建挂落及飞来椅，或作木格花窗，楼室狭隘，仅开一窗，室内一般较暗，不似西式建筑之轩朗。”清末以来，成都的铺面房屋多有改良。东大街、城守街、学道街、青石桥、总府街等处的旧式铺面原皆矮小，而柱甚粗，因而加以改良。新修铺面多高敞而用料不坚，茶房、旅店、酒馆也逐渐布置，“皆近年成都之进步”。在不同房屋类型的分配中，“省城内南北多公馆，东多铺户，西多陋室”。

民国时期，西方建筑风格传入成都，成都普通市民的住宅建筑有了一些新的变化。采用西方设计手法，兴建了砖木结构平房和楼房住宅。如1914年，华西协合大学的教职工住宅区，就采用了新式的建筑手法，一般教职工居住的住宅多为平房，为带有二三居室并一间厨房的连排式建筑，许多还附带有美观错落的院墙围合的小天井或者小巧玲珑的花园等室外空间。在建筑装修上，装门板，设大方格玻璃窗，吊天棚，抹白灰，置以灰墙瓦顶，简朴实用。有专供教授居住的独院独幢，或二宅并联，或为独立的二层小楼。底层为起居室，可设书房、杂用房、厨房、卫生间。二楼设卧室，有的为阁楼，立面造型带着西方古典主义建筑形式。此类宅院，体型错落，四周花木掩映，引人注目，时称“花园洋房”。

而采用新材料、新技术建设的西式住宅，其价格自然比传统的中式住宅价格更贵，如当时在总府路上，西式的平房比中式的住房价格要贵3000元。而在平房与楼房的对比中，人们又更青睐于楼房，而在20世纪40年代，在相同面积的情况下，楼房的价格要比平房高出1.5倍。

总体来说，民国时期以来由于受城市经济发展迟缓的制约，成都人“住”的变化程度还是较小的。变化的群体也只局限于有权势、有地位的阶层，如居住公馆的军阀地主等。还有就是繁华热闹的商业中心，如在20世纪40年代的春熙路，已经很难找出传统的中式平房了，商家都以豪华的西式楼房为经济实力的标识。而普通居民的住房，除在建筑用料上采用砖木结构外，在建筑风格上则变化较小。正如抗日战争时期寄居成都的茅盾先生在《成都——“民族形式”的大都会》一文中所描述的：“成都洋房不多，除了那条春熙路，大部分的街道大多保存了旧中国都市的风度。同类的商店聚在一条街上，这在成都是一个显著的现象……在今天的后方的许多省会中，成都确有其特长，无论从市街的喧闹，土产的繁庶，手工艺之进步，各方面看来，成都是更其‘中国的’，所谓五千年文物之精美，这里多少还具体而微地保存着一些。”因此，传统民居在民国时期成都的住房消费里仍占据了绝大部分。

除民居住宅的类别和形制外，住宅房地产的存量及价格才是房地产管理中更为核心的问题。其中地段位置为决定房地产价格的关键因素。民国27年（1938年）地政学院调查员在对成都市区地价调查中，对当时成都市住宅区地价的基本情况进行了调查统计，如表1－9所示。

应该说在1938年地政调查中形成的成都市住宅区地价调查表中，其调查范围虽相对有限，但也可反映出当时成都市区人们多居于东马棚街、过街楼街、奎星楼街、西珠市街、文庙前街等相对集中的地区，而其地价差距并不算大。而“下江来的豪客”，多住于满城内“门阀世家的高门大户中”。

3．棚屋

城市中的下层民众，居住房屋最为简陋，大都为木结构的棚屋。此类房屋修建容易，费用不多，建筑材料多为就地取材，形式多为方马蹄形，正面为堂屋，左右有厢房，隔壁用竹篱灰泥糊制。一些贫民“住的房屋、土筑草盖，牛马同居，并且有树枝蓑草结成的房子”。

民国末期，成都市区房荒严重，城区内许多地区出现大量棚户区，其中以旧皇城界内私搭棚户的情况尤为严重。久而久之，成都市区内形成了多个以棚户为主的贫民居住区，尤以围绕在皇城一带的东西御河街、玉隍观街等地为多。在1938年进行的地价调查中，也将这些区域作为一种房地类型进行了地价调查，如表1－10所示。

相比同一时期成都市内其他地区的地价水平，这一地区的地价的确是最便宜的。但这一地区人口密集、流动频繁、管理混乱，虽地处城市中心的重要位置，却是城中治安案件频发、最为脏乱的地区。

对贫民区即棚户区房地产的管理一直是民国时期成都政府较为头疼的一件事。以地处城中的皇城周边为例，皇城地产历经变动，原本计划兴建的中央商业区因各种原因迟迟未曾动工。抗战后期涌入成都的难民增多，无家可归者就在皇城周边私搭棚户容身，久而久之形成了成都市内最大的棚户区。因皇城周边被占之地多属公产，成都市政府曾多次明令禁止这种私占公产的行为，但情况不仅没有好转反而更加严重，并进一步影响皇城地区的治安和管理。1947年7月，市府不得不设立棚户管理所，并拟定《皇城棚户临时管理办法》：“本市部分平民前因房荒之际，无法觅得住处，乃于皇城之中自行搭盖茅棚居住，刻已达千余户，市府为全面管理其中棚户，特拟定皇城棚户临时管理办法，呈请核准后履行。其办法具体内容为：（1）凡侵占皇城公地私自擅建棚户居住应予取缔，暂时未及搬迁之棚户，悉依本办法办理。（2）前项棚户概不编入各地保甲组织，另行成立皇城棚户临时管理所，由市派员直接管理：其已编入各地保甲者，均应一律划入。（3）棚户管理所应编制棚户图说，注明各棚户之位置及建居年月，以为管理依据。（4）棚户除现未搬迁者，准置居留外，以后概不得另增新棚，原有者亦不得扩充，或住该区内迁移改建以自住为限，不得买卖租佃或赠予。（5）管理所应将管区中棚户逐一详细调查。（6）棚户未迁移前，管理所为便利管理起见，应将棚户采取十至十五进制，分别予以编组。（7）各组组长由管理所就各组棚户中之居民编派之。（8）棚户编组后管理所应即订定规约，实施连保连坐。（9）棚户编组后管理所应即照户籍法办理户口登记。”由此可知，市府对于皇城区被占为棚户的现状虽无可奈何，但也不得不将其纳入正常的行政管理范围，实际上也是默认了这一棚户区作为一个特殊的住宅聚居区的存在。两年后市府还进一步在此处设立了四川省会警察局的直辖警署，以加强对该地区治安的管理。

大量棚户聚居，不仅治安混乱罪案频发，更有火灾等安全隐患，1949年一年内皇城棚户区就连发两次大火灾：“前晚皇城大火灾，焚毁房舍一八九栋，受灾人数达四百八十七户，财产损失计二十余万元，灾民几乎百分之百都是贫民，都是劳苦群众，情况极为悲惨。皇城这个圈子里，今年已经是遭受两次大火灾。前次烧毁的是临时的平民村，尽是草房，这次仍然是草房起火，瓦房也被波及。从这两次大火灾看起来，草房的确容易发生火灾，已是了无疑义。一般平民需要房子栖身，在这极度房荒当中，临时觅空地搭盖草房暂避风雨，已属极为可怜之事，而这两次大火灾，又偏偏是他们身受其祸，其苦况尤令人扼腕。”

据1948年户政与地政部门记载：城区户口12.56万户，私房主4.57万户，占有房产577.73万平方米，每户平均占有房产126.42平方米。36%的人口占有91%的房产；而64%的人靠租用他人房屋维持生计，且数以万计的城市贫民在皇城坝、御河街、后宰（子）门以及城墙上下搭棚栖息。房产占有者之间，又以各自的社会地位和经济状况的不同，所占有的多寡也悬殊。仅据346户国民党军政人员占有22.39万平方米的房产情况从高到低相比，其中：7户占有房产38处，面积7.87万平方米，每户平均1874平方米；297户，占有房产312处，面积11.95万平方米，每户平均也有402平方米。与城区每户占有平均数相比，分别高出3.18～14.8倍，贫富悬殊。至1949年年底尚有棚户约3100户，无家可归者近2000户。

（四）民国时期成都教会房地产的发展

1．教会地产在成都的发展概况

成都平原早在唐代就有景教传入，到元代时改称也里可温教，明代末年天主教传教士开始在成都传教，早期多在教徒家中进行传教活动。1853年法国天主教会在成都余庆桥街租地修建了成都最早的教堂。1860年第二次鸦片战争后，清政府与英法俄三国签订的《北京条约》，不仅要赔偿外国教会在“教案”中的损失，更使外国教会正式取得了在内地租买土地修造教堂的权利。1895年，英法等国利用“成都教案”等多次教案赔款，在成都购置了大量土地。到民国时期，法国天主教会已在川西教区共占有教堂75座，学校13所，医院4所，慈善事业产业9处，独院13处，出租房屋1150间，墓地7处，田土达24256亩，成为川西地区最大的地主。

仅在成都市区内，意、法天主教会就占有土地产业44处，面积192.16亩。英、美、加拿大基督教会也占有土地产业27处，面积188.99亩。主要有青莲池天主教堂、平安桥天主教堂、张家巷天主堂、四圣祠福音堂、桂王桥天主教堂、光大巷天主教堂、陕西街福音堂。这些教堂在建筑形式上都以欧洲教堂建筑为模仿原型，其共同建筑风格是尖塔高耸、花窗棂、镶嵌彩色玻璃，内部结构为柱式、肋骨交叉拱尖、飞扶壁，其中比较有代表性的建筑即为平安桥的天主教堂和四圣祠北街的福音堂。表1－11即对清末成都部分教会建筑分布即房舍情况作一简单介绍。

另外，近代教会在成都建立的各级学校也是教会地产的重要组成部分。现以四川近代著名的华西协合大学及其附属中小学、医院地产发展的部分史料为例，一窥近代教会在成都逐步扩大建设及经营学校、医院房地产的过程。

1910年，浸礼会、公谊会、美以美会、圣公会、英美会“五差会”共同选址当时田土荒芜、人烟稀少的成都南郊南台寺一带“中园”旧址，作为其建立一所高等医科大学的校址。他们通过与当地农户及土地所有者签订土地出让租借契约的方式，逐步取得了建校所需的土地资源，并在其后的二十年间不断将其扩大。

1911年所存的一份契约档案中载：

宣统三年（1911年），立字出卖坟地文约人郑德禄、郑德福、郑德贵情因祖坟地址南、西、北三面接连华美学堂地基，近闻大兴建造，恐于祖坟不无践踏，特请周玉兴为中证，甘愿卖与华美学堂扩充地基……自卖之后，任凭华美会阳修阴为，挖高补低，后嗣子孙不得异言……空口无凭，特立卖地一纸文，买主为据。

引进人：周玉兴。在证：程登瀛、何步善、梁兴顺同在。

宣统三年九月二十八日

立出卖空地人德禄、德福、德贵

“差会”主要是以永租的形式从附近农户以及其他房地产所有人的手中取得土地房产，下为1917年英美会从黄冈县文昌会手中永租得南台寺附近土地的文契：

立义议永租水田银约人黄冈县文昌会首事曾正顺，张同春等，今将先年本会契（置南门外南台寺侧近），官弓丈明契载水田五亩，并无房树株，因与英美会华西学校地点边界，兹凭证议明：其田大小两块，甘愿议让与英美会华西协合大学校名下，出银永租，其租价银四百三十八两……特凭证人将老契一纸亲交英美会华西学校永租手执，立文出让永租田，收银文约为据。

在证：胡××、×××。

私立华西协合大学校产中华民国二十年六月二十六日验讫

中华民国六年一月十一日立 永租永卖曾正顺等文契人

1919年华西协合大学的创始人甘来德先生又以美以美会的名义，通过永租的方式，又租得了南台寺附近四亩土地作为学校的建设用地，下为当时的永租文契：

立出永租房屋基址旱地文契人何良遇，因需银使用，是以合家商议妥当，愿将祖遗南关外黉门街基址一段，计草房十三间，旱地一段约计四亩零……地内所有一切，一概随连出租，毫无提留。今凭中证说合，甘愿永租与美以美会名下出银，承永租管业，比日即凭中证三面言明，议定时值价银生洋二千二百元……今欲有凭，特立永租文约一纸，付承永租人收执为据。

界邻：李文煦。区正：余鸿魁。中人：黄诚修。代笔：唐作全。保正：郑长盛。甲长：吴万顺。界邻：吴永顺。界邻：侯洪顺。

中华民国八年阴九月二十八日立 出卖旱地文契人何良遇

除了华西坝周边的土地外，华西协合大学还在成都市内其他地方置办校产，如下份文契即是1918年在牛王庙侧永租田地的文契：

立永租田地房屋竹木契约人万安和堂夫妇及子合家商议，需银使用，甘愿将先年自买华阳南门外牛王庙侧，近砖牌坊御营坝侧水田一庄，大小四十块，约计一百零一亩零：原载条粮二两零四分八厘，瓦房屋一院，正房三间，左右磨角各一间，左厢瓦房五间，右厢瓦房三间，瓦楼门一间，方圆仓一眼，粪池二口，猪圈二间，牛栏一间，草粪房三间，水井一口……先尽族亲无人承买，是以请凭中证扫庄一并永租与英美会各下承租管业，拨粮耕输。比日凭中议定，永租业价银七千五百五十两整，画押一切小费概包价内，外无重索……界内所有坟茔日后迁出，均归租主管业所有。牌坊一座，地址概属租主管业。此业系属永租，后无赎取，业内如有交割未清，概有万姓自行理落，此后万姓子孙不得藉业滋事。空口无凭，特立永租字约交英美会为据。

私立华西协合大学校产，中华民国二十年六月二十六日验讫

中证：伍静夫、谢九皋、刘树堂、何佑灵

立出契约人万安和堂：万仁鸿、万吉孚、万宇辉

中华民国七年一月十二日立

通过对周边农田、房舍以永租的形式进行收并及不断扩张建设，至20世纪30年代，华西协合大学及其附属中小学、医院的地产从最初的百余亩已扩展到北起锦江南岸、南至洗面桥，面积已达近千亩。

2．成都市政府对教会地产的管理

随着外国教会在成都等内地城市扩展经营之房产日益增多，各级政府加强了对外国教会房产的管理。1910年四川省经征总局行文下属各经征分局：“如遇有外国人或教堂投税契据，必先详加查考，看是否与实际情况相符，即日送请地方官查明，确无纠纷瓜葛，然后钤印，并不得藉此故意拖延；对外国人或教堂购置土地还必须盖上‘并无矿产’木戳，若所购地发现矿产权属中国政府所有。”这样做一方面以杜绝外国人在进行房地交易时“有卖主私卖房祠，或倒卖公产，或租他人地基自建房屋，或界址含糊，或契约中不书明教堂公产字样”等种种欺诈行为。另一方面也可保护国家及国人之合法利益免受外国教会的不法侵占。

在民国初期至1932年川政统一前的军阀混战时期，由于政局不稳且地处内地，各级军阀政府对于涉外土地的管理相对保守及严格，根据1928年7月外交部公布的《内地外国教会租用土地房屋暂行章程》规定：“（1）凡外国教会在内地设立教会医院或学校，并为该国与中国条约所许可者，得以教会名义租用土地建造或购买房屋。（2）外国教会在内地租用土地建造或租买房屋，应服从中国现行及将来制定之法令及课税。（3）外国教会在内地租用土地建造或租买房屋，须由业主与教会会同呈报该管官署核准其契约方为有效。（4）外国教会在内地租用土地建造或租买房屋，其面积越出必要之范围者，该管官署不得核准。（5）外国教会在内地租用土地建造或租买房屋，查出有做收益营业之用者，该管官署得禁止之或撤销其租赁。（6）本暂行章程施行前外国教会在内地已占用之土地及房屋，应同该管官署补行呈报，倘其土地系属绝卖者，以永租权论。（7）本暂行章程自公布日施行。”除了按照国民政府外交部公布之章程进行管理外，当时成都市涉外土地管理较之沿海地区保守严格主要表现在涉及“永租”问题的处理上。“仍然沿用清政府时期关于外国人及团体、企业不得在中国内地及非通商口岸购置土地的规定。坚决不承认外国教会、团体、领属、侨民等所置房地产的所有权，只允许取得租用权，并且得定为‘永租’，凡租契上出现‘永租’字样的，登记时一律由核审官员删去。”在实际操作中对于之前已存在的“永租”之事实，政府还是承认的，所以在当时保留下来的涉外用地租佃情况登记表中，仍有数量不少的“永租”情况。但对于其后还想继续进行“永租”土地的，则是不可能的了。如1938年11月，华西协合大学为扩建校舍，申请“永租”与校园相连之地块，因其校地本为“永租”性质，而所租地块与校地相连，本以为没有困难，却被成都市政府以“所请‘永租’一节碍难照准”为由严词拒绝。

在其他方面更进一步规定：“外国教会租用土地建造或租买房屋不得超过实际需用的范围；租买双方要共同到官府办理登记手续；在中国购置土地的外国公民受捐税及有关国防征用土地令的约束；非经中国政府明白许可，不得移让于第三国政府或人民。”

1941年，成都市进行第一次全市范围内的土地登记，由成都市土地整理处负责，宣布废止以往使用的各类土地契约，对于涉外土地使用问题则规定：“凡是以教会名义前来本处申请为土地的所有权之登记者，自应先由本处为公有土地所有权之登记，然后再由租赁人为租赁之登记。”“而外国教会在本市内置有土地者，依法不得予以所有权登记，应由本处视为公有土地代表登记后，再准其为永租权登记。经公告后无人提出异议者，即予填发永租执照。但在登记时所有权人所应缴纳之一切费用均由永租人负担。”

许多外国教会以土地房契远存海外，提档手续繁复，战争阻碍或当家管事不在成都等为由，拒绝出具相关契约进行房地产登记。如当土地登记进行到中华基督教浸礼会所占地产时，其成都地区总干事胡敬伯就多方推托，以地契在美国为由拒不接受查验登记，并致函成都市土地整理处：“以上各产业所有证件红契，因受大局纷乱影响，载至美国纽约总会保管，在大局和交通未恢复正常状态以前，实不便轻易寄转……如贵处迫不及待，即请直电昆明美国领署转饬美国纽约总会催促，或向中央外交部请求办法。”对此，土地整理处也无可奈何，只有一方面反复催促并一再重申登记的必要：“若再逾期，当按规定加收登记费四成，决不宽假，事关产权，切勿再事废玩，致受罚累为要。”另一方面又不得不与之妥协，在其后折衷规定道：“凡以教会名义前来本处申请为土地所有权之登记者，只要能提出相当证据，证明其租赁关系即为已是，不必一定视察其红契。”