第一节 通过房屋契证对房地产进行管理

一、房契及房地产档案的基本概念

房地产契是田房产交易的契据，西周时期就把买卖、抵押、典当田房产称为“契”。“契”的本意是指“合约”，又叫“契约”，必须双方收执、“两知之”才能称为“契”。这种契约还另有专门名称，叫作“质剂”，或叫作“契券”（《荀子·君道》）。又叫作“右契”，“一书两扎，同而别之”（《礼记》），就是一份契约，把同样的内容书写两份，买卖双方各自保存一份。这种契约形式历代沿用，至今已有3000多年历史。

“房地交易是按房地契约的规定将房屋的土地权益进行转移，以此将成文法的固定规则确定为货币关系。”在民间房地产交易中广泛使用的房屋买卖契约文书分为官契和民契，是城市房地产买卖中重要的法律凭证，体现了封建法典、国家政令对实际生活中法权关系的概括和规范。

中国使用契约历史较早，在青铜时代就有了契约的雏形。在现存至今的青铜器上，就发现了刻有不少契约录文及含有契约内容的文字。据学者目前考证到的中国最早的房地契约，是汉代的“买地券”“受奴买田契”。继汉之后，东晋朝创立了中国最早的契税制度，规定民间进行房地产交易，必须订立契约文书，并依照国家律例缴纳相关的税银。《隋书·食货志》曾载：“晋自过江，凡货卖奴婢、马牛、田宅，有文券，率钱一万，办理估四百入官：卖者三百，买者一百。无文券者，随物所堪，亦百分收四，名为散估。历宋、齐、梁、陈，如此为常。”

唐以后，随着土地私有制的发展，房地契约制度也随之发生演变，房地产交易形式以契约形式交割形成了较为完善的由申碟、立账、立契、税契、推收过割等环节构成的系统程序。

传统契证制度在清代逐渐发展完善，形成于清嘉庆年间的《写契投税章程》认为，历代以来通过房屋契证对房地产交易进行管理，是政府进行房地产管理的主要手段之一。成都府属各县在光绪十年（1884年）开始自印契式，以某县契式为名称，自行统一编以某地县宗第某号等，并注明“别州县不许借用”等字样。凡买卖田地者径到县田房申请，照格式书写契文，内容与民契无大异，是为官契。1908年，四川总督府宣布废除了沿用多年的契尾及之前各县自印的“小官契”，改用藩署统一制发的“正契格”，规定民间买卖田地，一律以正契格书写契约。每申购正契格一张，缴工本银二两，一两归藩司，一两归总督署。后四川布政司及经征局规定凡卖款十千钱以下者，免用正契格，只领执据一纸粘于自书契约之后，经盖官印后作管业凭证。执据名为“小契”，每千钱交小契工本费五十文。

清代的地方土地管理是通过县署对地方的产权产籍进行管理，以便征田赋。对地籍的管理编为保、区、图、圩、号五级，号内分户，并以图为单位编制鱼鳞册。在编定地籍的基础上，确认每一地块的所有权人，核发产权凭证。旧式的田地产权凭证为田单，单上注明某保、某区、某图、某字圩、某号、亩数、原粮、客户姓名等信息。

清末的地籍资料残缺，认定权属的历史依据已名不符实。1930年，经过户地清丈、地籍调查、求积制图、编定地丘号，以丘号为序，编制“丘领户”册，即以地丘号为序编制的业主名册。从1931年到1936年，当局先后进行城区和市郊第一次土地登记，编制以业主姓氏笔画为序的“户领丘”册和他项权利申请登记册。上述“丘领册”“户领丘”册的编制，结束了清末以来人（业主）、地（地籍）、税（契税）互不一致，地籍混乱的局面。1939年，又分别设立移转登记簿，为掌握房地产的异动提供依据，根据管理工作的需要，设置土地登记总簿和业主姓名索引卡等检索工具。至此，以地籍为主的产籍开始形成。1939年成都市政府设地政科，负责土地测量、清理登记、办理移转变更，进行搜集整理，重建以地籍为主的产籍数据的工作。

1950年，成都市人民政府地政局接管民国时期市政府地政科的地籍资料，计有：“土地登记申请书191册（以业主姓氏笔画顺序归户），姓名索引簿33册，土地登记总簿205册，移转登记申请书62册，移转登记总簿83册，变更登记申请书1册，他项权利登记申请书3册，市郊土地登记申请书8宗，城厢调查簿32宗，市郊调查簿141册。”

民国时期的产籍资料存在重地产轻房产的问题。新中国成立初，为重新建立能全面反映房地产权属的产籍数据，有关部门于1952年在成都全面开展房地产总登记。通过土地测绘，地籍调查，申请登记，追查历史凭证，搜集民间各种契约、契格、合同、协议、证明，有的追查到清代或更早的资料，整理出能反映历史和现状的“地”字档案53744卷，为新中国时期开展成都房地产管理工作奠定了基础。

民国时期的成都市房产信息档案除清末以来的房契档案外，还有其他许多能够说明房产信息，记录房产转移和改变的土地所有权证状、转让证明、管业证明等。这些档案资料除四川省、成都市档案馆地政档案中有部分保存外，皆由成都市房地产管理局成立的成都市房产信息档案馆保存，该馆内更保存了大量自清代以来的成都房地产档案，就现在清理出来的情况，仅老房契就有三四十万份之多。这是研究民国时期成都房地交易和土地管理的重要原始材料，也是进行民国时期成都城市发展研究的一个资料宝库。

二、民国时期成都房契的分类及演变

传统房地产交易，一般是通过中介人，即传统的房牙、掮客介绍，双方协商一致后订立契约，其具体过程一般由以下程序构成：先由买方交纳一定数额的定金，在契约上写明买卖双方姓名、房地产坐落、大小、结构、四至等房地产的具体信息，再邀请乡约、保甲、近邻、街坊、中证人等签章作保，并设宴请客，送礼金酬谢。待房产交割完毕后，立扫盘契。再上报地方政府办理相关房地产交易的“公告”或“宣告”事宜。经“公告”期满无异议的，交易双方还应会同四邻清界，再次邀请乡约、保甲、近邻、街正、中证等人，设宴告知，之后正式签订“杜卖”或“摘卖”文契。交易结束后，买方凭契约到地方官府主管税收之机关上税、加盖官印并张贴印花，凭此“红契”管业。这种房地产交易形式虽仪式繁琐，但体现了传统封建宗法社会对房地管理习俗的影响，其由来已久，在民间相沿成习，影响深远。

在传统房地交易中，双方订立买卖或典当房地产契据时，若未经官府加盖印章，一般认为不具备法律效力，所订契约称作“白契”，也叫“草契”。房地产买卖双方当事人经过向官府呈报、备案、纳税后，官方在“白契”上加盖官印，加有大红印章，故称“红契”。

清末出现了统一印刷格式的“官契”。官契是房地产、土地买卖市场渐趋规范，社会经济渐趋成熟的产物，在民间也被称为“红契”。在官契上，不但有买卖双方当事人的名字、房产地址、数量、结构、四至、价格等基本信息，而且还有官府的印章。

现以宣统元年（1909年）四川布政使司颁发的彭蔡氏购买叶双福名下房产的官契一份为例（原图见附录十三）：

四川布政使司为给发官契事照得本省田房契税，经督宪赵奏定章程，凡有业户投税将原契发还，并将副纸黏附存根发给官契收执为据。兹据华阳县纯化街人业户彭蔡氏凭中陈德五等牙行，买得原业主叶双福名下，向在无名下完粮无，界内所载纯化街铺房贰间，四至分明，并无紊乱，以及未经检点之物一并售尽。向坐南五局场纯化街，地方东至街心，西至倪姓，南至萧姓巷心，北至周姓。买卖契价经中人交割清楚，于宣统元年五月一十六日成契，共计契价银壹百玖拾两，照章共应收税银捌两五钱五分，加纸张工费银壹两，统于元年六月十八日收讫，除将原契印还，并将副纸黏附存根并交备查外，合行发给官契为据。并附宣统元年六月二十三给业户彭蔡氏收据。

官契的内容包括买卖双方姓名、房屋位置、功能结构、房屋布局、四至、交易时间、价格、发契时间及其他与房产相关需要说明的问题，最后应有完税说明及官府印章。在此份官契中，所出卖房产为叶双福所有纯化街上的贰间铺房，经牙行陈五德说合，于宣统元年五月十六日以壹百玖拾两卖与彭蔡氏。民国时期的正契，经过官版印刷，一般具有统一的格式，并会在其后盖上官府的印章。官契结构完整、对房屋交易信息描述简洁准确、用语精练，加之有完税说明和官府印章，具有较强的法律证明力，是传统契证管理中的重要组成部分。

房契的结构可由正契、副契和“契尾”组成，其中正契由房主自己保存，副契交由官府保存，是为房屋买卖之凭证，而“契尾”是粘在契本之后的税收凭据，是地契、房契的重要附件，表明土地房屋交易已经过官府登记批准。“契尾”制度肇端于明代中叶，在实际操作中“契尾”由大小两张纸片组成。契约订立后，官府负责将大纸片附粘于房地契之后，作为付给买主的凭证，小纸片留官府归档备查，故又称作“鸳鸯契尾”。

清至民国时期，土地私有，政府承认民间立契，税印颁证，房产所有人凭证管业。民国初期，地籍紊乱，遂有政府清理房产之举。1941年2月，成都市第一次土地登记工作正式开始，至1945年，城区土地所有权登记、转移变更登记基本办理完毕，由成都市政府颁发《土地所有权状》。通过进行房地产的所有权登记，对房屋建筑等地上定着物进行测量、清丈、估价，记入《土地所有权状》，再经地政部门查核登记、检验税印后，凭证管业。此后的房地产交易在买卖双方立定契约，买方预付定金后，双方须执定约到市政府地政科（1946年后改向成都市税稽征处）申请公告，公告期满后，经市地政科派员实地丈量相符，完纳契税，办理移转登记，换领土地所有权状。

而在土地登记完成前的这段时期内，成都市政府也曾尝试以各种形式的《管业证明书》等土地证明材料，对混乱的土地契证予以规范管理。其中，“契格”是由官府统一印制，有着固定格式的规范的契约文本，是后世房地产权证的雏形。在契格中，和传统房契一样需要注明买卖双方姓名、房产位置、大小、四至、成交金额等房地契约的基本要素。原有的乡邻、保甲、街正、中证等保障制约的角色，在契格中均由政府代替，经有关部门钤印，以维护契约的法律效力，这是房地产管理渐趋规范的表现。

1945年土地登记完成后颁发的《土地所有权状》，是民国时期成都房地产管理中形式较完善规范的房地产管理凭证。如下是字区第205号地《土地所有权状》：

四川省成都市土地管理处为发给土地所有权状事，查所有权人省立少城小学现有左记土地，业经呈验证据核明，登记合行给状以凭执业此状：

上地标示：

坐落：成都市三区实业镇黄瓦街

区段地号：冬字区第205号

面积：伍亩柒分三厘捌毫

种类：宅地

四至：东至207，西至204，南至街，北至街

收件号数及其年月日：民国三十一年一月二十七日，收件第三五七号

登记号数及其年月日：民国三十一年四月二日登记第三四八号

地价及定着物现值：申报评估地价：肆伍玖零肆元；

定着物现值：贰零零零零元。

右给所有权人省立少城小学收执（附分段图一幅）

处长、副处长盖章

中华民国三十三年十月十四日

《土地所有权状》反映当时成都城市管理的状况，如这份民国33年（1941年）实业镇黄瓦街冬字区第205号土地的土地所有权状，即对当时此处土地的所有权人、所属的行政区划、位置、面积、四至、地价及定着物现值和登记情况等均有详细记载。这份《土地所有权状》代表了当时登记的情况，除文字描述外，另附有平面图，更为直观。

三、房契资料中反映的民国时期成都房地产管理情况

清末政府为将契税提归国有，于1909年废除原有的包缴制，改各地藩署户粮房为省经征总局。在四川省经征总局之下设成都、华阳两县经征分局，征收田房契税，并废除清代长期使用的“契尾”制度，改用“官契”，由县政府加盖官印凭证管业。同时，大量的官契亦由四川布政使司发出。如宣统元年（1909年），四川布政使司曾向华阳人彭蔡氏颁发其购买叶双福名下房产的官契一份。“四川布政使司为给发官契事照得本省田房契税，经督宪赵奏定章程，凡有业户投税将原契发还，并将副纸黏附存根发给官契收执为据。”（参见附录十五）“四川布政使司”是清末四川全省的民政管理机构，相当于“省长公署”，这时虽然发放“官契”，但还是由“布政使司”直接管理发放，说明当时还没有分离出专门的房地产管理机构。同时，清政府设立印花局，开始对房地产交易征收印花税，由度支部印制。

辛亥革命之后，在市政府地政机关建立之前，较长时间内四川省国税、财政部门都参与了成都市的田房交易管理。如1914年北洋政府颁布条例，对于房地产管理开始采用新契纸，由此成立的四川省国税厅筹备处即是新契纸的颁发机构。现存的许多由当时四川省国税厅和财政厅等部门发出的房契可以说明这一情况，如民国3年（1914年）5月17日，四川省国税厅筹备处验看了雍正时期虎兴贵卖与闵国柱的房契后，给闵国柱发新证“官契”：“四川国税厅筹备处，为给发官契事照得本省田房契税，经本处查照，向章核定凡有业户投税将原契发还，并将副纸黏附存根发给官契收执为据。”又如民国6年（1917年）四川省财政厅也因成都县人户清真义学购买原业主贾鸿如房产事，颁发给清真义学房产官契，同样作为房地产交易的官方凭证。（参见附录十六）

同时，还存在大量由地方军政各部发出的管业证明，如成都市政府和川军司令部都曾发出不同形式的管业证明，说明民国时期由于军政势力大量插手地方土地管理，造成了成都市地籍管理的混乱。为了规范对公产和官公营产的管理，四川省政府和成都市政府多次组织对全市公产进行清理，并由此成立了四川省公产管理局。1937年11月，四川省地政局在成都、华阳两地分设办事处，开始建立行政分级的地政机构。次年，成都市政府设地政科，“本市土地整理实应由市政府地政科负责料理，但为人事及事务管理便利计，于地政科内设成都市政府土地整理办事处”。

房地产契税征收也可以从当时房契中看出，民国时期征收的房地产管理相关税收名目繁多，除契税外，还有房捐、印花税、消防税等，给房地产行业发展带来不小的负担。至1946年，才有国民政府行政院公布的《收复区域各省市县整理契税办法》，规定对历代时间形成的房地契纸一律按规定进行检验，合格者换领新契，缴纳契税；而对于声称原有契据毁损的，则须提具证明，经审验合格后，才可予以补发。这一规定对于规范健全地方房地产交易管理制度是有益的。

为了进一步规范对城市土地权属的管理，1941年2月，成都市第一次土地登记工作正式开始，至1945年，城区土地所有权登记、转移变更登记基本办理完毕，由成都市政府颁发《土地所有权状》。通过进行房地产的所有权登记，对房屋建筑等地上定着物进行测量、清丈、估价，记入《土地所有权状》，再经地政部门查核登记、检验税印后，凭证管业。从那时留存下的大量《土地所有权状》（参见附录十八）和《土地所有权登记表》中，可见成都市政府已经将城市土地管理权属较好地集中规范于市政府手中。