一 永佃制的起源和早期形态

永佃制在中国产生的具体时间，因资料缺乏、历史久远，难以确定。从目前见到的一些史料看，永佃制的起源或萌芽，最早可以追溯到北宋初年。据《宋史》载，至道元年（995），宋太宗下诏规定，“凡州县旷土，许民请佃为永业，蠲三岁租，三岁外，输三分之一”。[1]这是封建政权将逃亡绝户田产及其他闲荒入官，准许农民呈请佃种交租，以此永远为业。这些可以世代租种官田的农民，虽然尚未明确拥有所租官地的“使用权”或“耕作权”，但既然可以永远耕种，似不妨称之为“官田永佃农”。这大概是中国最早的官田永佃，是永佃制的最初起源。

北宋末年，宋朝官府更以公开招标的方式招佃垦荒。徽宗宣和元年（1119）八月，朝廷为了开辟浙西无主田地及芦荡、滩涂诸荒，规定：“远年逃田、天荒田、草葑茭荡及湖泺退滩沙涂等地，并打量步亩、立四至座落、著望乡村，每围以千字文为号，置籍拘籍，以田邻见纳租课比扑，量减分数，出榜限一百日，召人实封投状，添租请佃，限满拆封，给租多之人。每户给户帖一纸，开具所佃田色步亩四至，著望应纳租课。如将来典卖，听依系籍田法请买印契，书填交易。”[2]从这则资料可知，官府招垦的基本方法是：将荒地分段丈量、编号，比照相邻田地现纳租课“量减分数”，确定底租；限期公开招标，由佃垦户“实封投状（投标）”，限满拆封，出租高者得；允许佃户对所垦田地自由处分、典卖，不过必须依照国家法规，办理登记、税契手续，“请买印契，书填交易”，不得私相授受。这样，到北宋末年，农民不仅可以通过投标，承垦官荒，获得永佃权，还可依循合法渠道，对土地（耕作权）进行典卖、转移。永佃制渐现雏形。

自此以后，相当一部分省额屯田和其他某些官田，也都采取了同样的租佃形式。如江西屯田，因所立税则比税田更重，“许民间佃为永业”，对屯田租佃的基本原则和政策是，“籍其名数，计其顷亩，定其租课，使为永业”。[3]由于租佃稳定，佃户耕种日久，遂将官田视为“己业”。如福州屯田，佃农“耕田岁久，虽有屯田之名，父子相承，以为己业”。[4]随着时间的推移，在土地所有权官有的情况下，开始形成了一种特有的产权——佃权，并出现了佃权的普遍流转和有价让渡。当时称之为“资陪”或“立价交佃”、“酬价交佃”、“随价得佃”，佃农如同售卖己物。或谓“如有移交，虽名为立价交佃，其实便如典买己物。其有得以为业者，于中悉为居室坟墓，即不可例以夺卖，又其交佃岁久，甲乙相传，皆随价得佃”。[5]在江西金溪，省额屯田，“岁月浸久，民又相与贸易，谓之资陪”。由于“历时既多，辗转贸易”，佃权多次易主，以致“佃此田者不复有当时给佃之人，目今无非资陪之户”。[6]屯田的佃权买卖和转移已经相当普遍。

当然，这些屯田佃户并不一定一开始都享有“永业”权，但在屯田无地权买卖和转移的情况下，租佃关系相对稳定。随着时间的推移，荒地开始垦熟，水利排灌设施陆续修建和不断完善，土地产量增加。因此，佃田的顶退，一开始就是有偿的，并伴随周围社会经济的发展和土地经济价值的提高，顶退价格不断上升，甚至“与税田相若”。宋朝官府对那些“随价得佃”的屯田佃户，或因“厥价与税田相若”，新佃耗资不菲，只得“许其承佃”；或因地内“悉为居室坟墓”，佃农生息繁衍已久，亦“不可例以夺卖”。同时，屯田、官田佃户所纳租额，远比一般税田的税额高，官府夺佃或夺买也得不到额外利益。这样，“随价得佃”的屯田佃户逐渐获得永佃权。这是当时屯田、官田永佃得以产生和存在的基本原因。

不过，宋代的永佃制，似乎仅限于官田、屯田，尚未扩大到民田。有一条资料被多次引用，以证明宋代已有民田永佃，但都十分简略，有的引文特别是间接引文，并不完全符合原意。现将原资料全文揭载如下：

侯叔献为汜县尉，有逃佃及户绝没官田最多，虽累经检估，或云定价不均。内有一李诚庄，方圆十里，河贯其中，尤为膏腴，有佃户百家，岁纳租课，亦皆奥族矣。前已估及一万伍千贯，未有人承买者。贾魏公当国，欲添为二万贯卖之，遂命陈道古衔命计会本县令佐，视田美恶而增损其价。道古至汜，阅视诸田，而议增李田之直。叔献曰：“李田本以价高，故无人承买，今又增五千贯，何也？”坚持不可。道古雅知叔献不可欺，因以其事语之，叔献叹曰：“郎中知此田本末乎？李诚者太祖时为邑酒务专知官，以汴水溢，不能救护官物，遂估所损物直计五千贯，勒诚偿之。是时朝廷出度支使钱，俵民间预买箭杆雕翎弓弩之材。未几，李重进叛，王师征淮南，而预买翎杆未集，太祖大怒，一应欠负官钱者，田产并令籍没，诚非预买之人，而当时官吏，畏惧不敢开析，故此田亦在籍没。今诚有子孙，见居邑中，相国纵未能恤其无辜而以田给之，莫若损五千贯，俾诚孙买之为便。”道古大惊曰：“始实不知，但受命而来，审如是，君言为当，而吾亦有以报相国矣。”即损五千贯而去。叔献乃召诚孙，俾买其田，诚孙曰：“实荷公惠，奈甚贫何？”叔献曰：“吾有策矣。”即召见佃田户，谕之曰：“汝辈本皆下户，因佃李庄之利，今皆建大第高廪，更为豪民。今李孙欲买田，而患无力，若使他人得之，必遣汝辈矣。汝辈必毁宅撤廪，离业而去，不免流离失职。何若醵钱借与诚孙，俾得此田，而汝辈常为佃户，不失居业，而两获所利耶？”皆拜曰：“愿如公言。”由是诚孙卒得此田矣。[7]

这条资料说的是，太祖年间，河南汜县酒务专知官李诚，因汴水泛滥，未能用心救护官物，朝廷估计损失物值达五千贯，勒令李诚如数赔偿，未几复将李诚庄方圆十里、有佃户百家的巨额田产籍没。仁宗时朝廷决定变卖是项田产，县令侯叔献于是降低价格，拟让李诚之孙全数买回，但诚孙因家境败落，无法遂愿。侯叔献继而劝谕其佃户凑钱借给李诚之孙，让其购回田产，对佃户说：“汝辈本皆下户，因佃李庄之利，今皆建大第高廪，更为豪民。今李孙欲买田，而患无力，若使他人得之，必遣汝辈矣。汝辈必毁宅撤廪，离业而去，不免流离失职。何若醵钱借与诚孙，俾得此田，而汝辈常为佃户，不失居业，而两获所利耶？”众佃户依计行事，“由是诚孙卒得此田矣”。

资料只说李诚之孙用佃户借给的钱买回了田产，未交代诚孙得到田产后对债款的处理和佃户情况。但资料说得很清楚，佃户是将钱借给诚孙买回田产，延续原有的租佃关系，并不是充作佃权价格，没有改变原有租佃关系的性质。诚孙同佃户之间的关系是债务关系和普通租佃关系。所谓“常作佃户”只是侯叔献的设想，诚孙是否做出明确承诺，不得而知。就算是“常为佃户”，也只是同原来一样作李家的佃户，并不等同于永佃制。因此，单凭这条资料，尚不能足以证明宋代已经出现民田永佃。

事实上，从一些资料所反映的情况看，当时民田的租佃期限一般不长，并且很少不受地权转移的影响，佃农很难获得佃权。《明公书判清明集》记有南宋嘉定年间（1208—1224）一宗地权争讼案的判决情况，原告提出，其田产于绍兴二十年（1150）出卖，后于淳熙八年（1181）赎回，仍出租与原佃人耕作。判决者即质问：“自淳熙八年至今已历四十二年，胡为不曾交业？若曰就行租佃，固或有之，然自吴四乙至吴镕，凡更四世，未有赁田如此之久者。”可见当时的租佃期限一般是不太长的，难以形成永佃制。

民田永佃制的出现，大约始于元代。江苏崇明岛沙田永佃的大量产生，是一个典型例子。据说在元代至元年间（1264—1294），崇明岛的沙田永佃已开始形成。[8]位于长江出口处的崇明岛，原是一个流放人犯的荒岛，以后从附近和内陆地区迁来的客民，陆续圈占了岛上的全部荒地。他们除自己开垦外，将剩余部分出租给后来的垦民，收取地租。垦民通过垦荒而取得永佃权，[9]并开始形成“一产二价”、“一产二租”的乡俗惯例。明代时，崇明岛上的永佃制有了进一步的发展。[10]

约莫在元代后期，扬州也出现了佃农典当佃田的事例。有记载说，“扬州泰兴县马鸵沙农夫司大者，其里中陈氏之佃家也。家贫，不能出租以输主，乃将以所佃田转质于他姓”。[11]这条资料十分简略，无法得知事件详情，只有一点可大致确定：该佃农对所佃佃亩已经拥有某种程度的权利，而且这种权利可以用货币或实物加以衡量，并获得地主、贷款人（或许是高利贷者）甚至官府的承认。因为只有这样，贷款人才敢于收受作为质押标的物的佃田，放出相应数额的债款，既不担心债款本息无归，亦不惧怕地主强行收回佃田。据此推知，该地区某些佃农已经拥有某种形式的“佃权”，业已形成某种形式的永佃制，或正在向永佃制方向发展。

江阴的永佃制不知发源于何时，但最晚至正德年间（1506—1521），不仅相当普遍，并已形成与地权相平行的佃权。当时关于县境租佃有如下记载：

下农无寸土一椽之业，全仰给于上农，耕稼其田而输之租，谓之佃户。其佃人之田，视同己业，或筑场圃，或构以屋庐，或作之坟墓其上，皆自专之，业主不得与问焉。老则以之分子，贫则以之卖于人，而谓之“榷”，榷得之财谓之“上岸钱”，然反多于本业初价。如一亩价银二两，“上岸钱”或三、四两。买田者，买业主才得其半，必“上岸”乃为全业。[12]

佃农将所租土地“视同己业”，不仅能在租地上筑场圃、建房屋、作坟墓，传之子孙，而且可以独立买卖。这意味着佃农对地主土地有长期使用权，而且对土地买卖和土地产权构成产生了重大影响。

松江府地区永佃制的产生和形成，在时间上和江阴差不多。宣德、景泰年间，该地“人绝田荒，赋役贻累里甲”。天顺六年（1462），地方官府奏准召民开垦，以补粮差。“方其初佃，大费工本，及转佃他姓，即以工本为名，立契得银”。对新佃而言，因为佃田是通过价买而来，也就获得了相应的土地耕作权，“工本”逐渐演变为佃权价格。又因为是官地，不存在地权的买卖、转移，租佃关系相对稳定，给永佃制的孕育、产生提供了条件，只是尚未获得官府的承认。万历初年，当地“奸豪”为攫夺与绝产连界的数顷田地，倡议查勘绝田，于是“奸民诬告，牵连骚扰”，涉及的土地多达37万余亩，“华亭、青浦尤多，几至于煽乱”。万历六年（1578），举人俞显卿出面反对，认为“小民既已出银，又焉得为白占。今欲追价，则价已付之原主，世无一田二值之理。若与原主追价，则原主以前又有原主，辗转追寻，何日清楚。始奸豪倡议，仅欲夺其连界田土数顷，不意祸连万姓”。巡抚都御史张佳允最终采纳俞显卿的建议，奏请终止查勘绝田、追缴地价的行动。[13]这一决定使“原主”所获得的工本免受侵夺，新佃保住了佃权，佃农之间的有偿转让无形中合法化，永佃制自此最终形成和扩散开来。

到明代中后期，社会经济、政治等方面的条件发生了较大变化：城乡商品经济和商业性农业有了较明显的发展，并出现了资本主义生产关系的萌芽，广大农民反抗封建压迫、赋役和地租剥削的斗争空前加强，等等，这些都有利于封建人身依附关系的松弛和封建租佃关系的演进。正是在这样的条件下，永佃制有了初步发展。元代时，民田永佃还只是在个别地区零星存在，到明代中后期，除江苏崇明、江阴等地外，永佃制已较广泛出现于浙江、安徽、江西和福建、广东等沿海省区，并初步形成了相应的惯例和制度。

安徽徽州地区，永佃制起源甚早，不过具体时间不详，最迟至明代中期后，永佃制已经相当流行，而且田地被分离为田底、田面即收租权、耕作权两个部分，并有专门的名称。田底（收租权）称“大租”、“田骨”；[14]早期田面（佃权）称“坌”，据歙县某姓公堂的一册祀产租簿（记账年代为万历初年）记载，两名胡姓佃人租种的一宗水田（土名“查家坞”），其佃权即被称为“坌”。万历七年（1579），该宗水田地主收租40秤，佃农另有“坌”24秤。[15]而且佃权可以有价让渡，并出现了不事耕作、收取租息的田面主。下面是万历十年歙县的一纸田面主转佃（活卖）契约：

十一都吴元镃，原佃到寺口汪春门前佃种十王院田一丘，计田三亩，内取三秤零五斤，计佃价一两二钱伍分与子静，仍存佃租四秤零五斤，计佃价一两五钱八分整，自情愿凭中转佃与侄吴应乔名下，与汪春取租无词。今恐无凭，立此转佃约为照。

日后有银听自取赎无词。

万历十年正月十五日立转佃约人 吴元镃

　　　　　　　　　　　中见人 吴元鉴[16]

这纸名义上的“转佃约”，实际上是田面活卖契。从契约看，事情的来龙去脉是：卖主吴元镃，原先租到十王院田3亩，租额不详。其后就近转租与汪春耕种，收租7秤10斤（汪春应纳十王院租额不详），接着从中抽取佃租3秤5斤、作价1.25两，卖与子静。最后又将剩存的佃租4秤5斤、计佃价1.58两，卖与其侄吴应乔。这里有三点值得注意：第一，吴元镃从转租到分两次售卖佃田，均未受到地主的干预、阻挠，表明吴元镃租种该丘水田时，持有佃权或耕作权，并有自由处置佃田的权利；第二，吴元镃并非一次将整丘佃田卖净，而是分作两次拆卖，又未丈量、分割和划拨土地，买主实际到手的只是收租权，而非水田，表明在这宗佃田交易中，佃租已经同土地脱钩；第三，现耕佃农汪春虽无明确的佃权，但从契约看，交易的直接标的物只是佃租，许诺的买主权利是“与汪春取租无词”，并非“收田换佃”或“入田耕作”，而且佃租分属两家，作为佃租载体的水田，只有一丘，无法切割，在佃农按约交租的情况下，一般不会撤佃，也难以撤佃，现耕佃农汪春或许持有事实上的佃权。因此，这纸“转佃约”所反映的情况显示，当地早在万历以前，就产生了永佃制，并已发展、演变，甚至开始衍生出“一田三主”的局面。

与歙县交界的休宁，也可从一些“佃约”中得知，明代也已出现了永佃制，不过“佃约”的年份为崇祯末年，比歙县晚。现转录两纸如下：

其一

立佃约人汪廷保，今有承租佃作田一备，坐落土名沙丘，计田一亩肆分，计租十四秤整，出佃与李□□名下为业，得受价纹银一两叁钱整。其田是身承去耕种，迭年交还小租叁秤拾斤整，送至上门交纳。如有欠少，听佃主另佃无辞。其田未佃知〔之〕先，并无重复交易。不明〔等情〕，尽是出佃人承当，不及受〔佃〕人之事。恐后无凭，立此佃约存照。

崇祯十五年四月初二日 立佃约人 汪廷保[17]

其二

立佃约人李奇付，原佃得李三付田一备，坐落土名树坑桥头，计田一亩五分，计田大小三丘，计硬租十四秤十四斤。先年得价银一两佃与同春堂，递年交小租三秤。崇祯十四年十一月，是身凑价银二两六分，佃来耕种，交纳正租并同春堂小租。今因欠江三孙会银，将前田转佃与房东李名下为业，得受价银并酒食银二两八钱。其银、契当即两交明白，并无重复交易。不明等情，是身承当，不累受佃人之事。恐口无凭，立此佃约存照。

崇祯十五年五月初二日　立佃约人 李奇付

　　　　　　　　　　　依口代笔 谢元禄[18]

前者佃田属于立约人祖上遗产，耕种久远，耕作人可能早已获得永佃权，作为家产多代相传，也可能是在长期的佃种过程中，某个时候形成永佃权。不论哪种情形，永佃制应当久已存在。同时，值得注意的是，立约人采取的是出让永佃权而保留土地耕作、递年交租的方式，形成正租、小租的双重地租关系。佃约订明，租谷“如有欠少，听佃主另佃无辞”。那么，如不欠租，立约人应可长期耕种。这又是原有永佃制度的某种延伸。

至于后者，佃田几经交易，不断变换方式，而且佃价银节节升高。先是转佃，收取小租；接着加价赎回耕作，缴纳正租、小租的双重地租；最后，再次加价，将佃田彻底转让第三者。在这里，永佃权或田面实际成为佃农金融调剂的手段。而且，在这频繁和反复的佃田转移过程中，并未发现地主出面干涉。这从一个侧面反映出，当地永佃制的发展，已经趋于成熟。

另外，还可从徽州地区一些土地买卖契约用词的变化或差别，推知永佃制度的发生和存在。安徽省博物馆、中国社会科学院历史研究所整理、编辑的徽州明代271宗卖田契，大部分是出租地，时间最早的为洪武二十六年（1393），最晚的为崇祯十七年（1644）。文契关于买主权利的表述，宣德三年（1428）闰四月前，全部为听凭买主“闻官受税，收苗管业”、“自行耕种收苗，永远管业”或类似词句，但该年五月休宁的卖田契，上述契文改成了“一听买人自行闻官受税，永远收租管业”。此后两种表述交错出现。宣德三年五月至崇祯十七年间，217纸卖田契中，载明买主“收租管业”或“买入收租”、“入田收租”、“收租为业”的有49宗，占22.6%。从县区分布看，书中辑录的宣德三年至崇祯十七年间卖田契，休宁最多，计90纸，占41.5%，载明买主“收租管业”的卖田契数量，亦相应较多，共17纸，占34.7%。其次为祁门、歙县。另有18纸县份不详。[19]

土地买卖契约这种语言变换和差异的背后，所反映出来的是佃农租佃关系的变化和永佃制的产生。在传统租佃制度下，地主可以随意换佃，土地买卖一经成交，撤佃权也就同时由卖主转入了买主手中，所以卖主承诺，任凭买主“耕种收苗管业”，既可撤换佃人，也可收回自种。而在永佃制下，佃农持有土地耕作权，地主无权随意撤佃，所以买主同卖主一样，对土地的管业权限，只能是收租。而且，所谓“收租管业”，并非空泛用语，而是实有所指。嘉靖四十三年（1564）的一纸田、山卖契，清楚地说明了这一点。该契载明，“其田山自卖之后，一听买人入田收租管业，其山听自载（栽）种，并无存留”。[20]显然，买主对所置田、山的权利是有差别的。前者是收租，而后者是自己栽种。从时间上看，倘若上述契约资料大体反映了该地租佃关系的变化。那么，徽州地区最晚到明代前中期，永佃制已经产生，并形成了自己的一套惯例。

当然，从契文看，上述载明任凭买主“收租管业”的卖田契中，也有某些田产似乎并未出租，而是卖主自种，但仍写“收租管业”，可能由于买主购置的目的就是招佃收租，而非自种。但不论怎样，这种契文的变化无异从一个侧面反映了永佃制的产生。

除了田地永佃，也开始出现荒山开垦和树木种植的永佃制。下面是明天顺六年（1462）祁门的一纸租山植杉文书所反映的租佃关系：

十九都汪仕兴等，今断到五都洪渊等名下山壹片，坐落东都四保土名角公坑头，系经理有字号，新立四至，内取山壹片，其山东至石觜陇心直上，西至田尾弯坑直上，降南至大降，北至行路。今将前项四至内山前去陆续斫铲锄掘，栽坌杉苗。日后杉木长大，对半均分，其山原人再行用工长养，子孙均分。在分人数栽坌之后，不许私自变卖分籍。倘有私自砍斫，已〔一〕准偷盗。其山来历不明，并是洪渊之〔支〕当，不涉用工人之事。自立合同文书二纸，各收壹纸。二家各无言悔，为先悔者甘罚白银拾两入官，工用仍依文书如始。今恐无凭，立此文书为用。

贴备杉苗累年壹半。

天顺陆年正月廿九日　立文书人　汪仕兴

　　　　　　　　　　　　　　　朱美得

　　　　　　　　　　　　　　　黄禾尚

　　　　　　　　　　　　　　　汪旺

　　　　　　　　　　　　　　　汪乞

　　　　　　　　　　　奉书人　汪彦清[21]

这是一纸劳资合约形式的永佃契约。几户佃农合伙租山栽植杉树，地主除了山场，还提供一半杉苗，佃农提供一半杉苗和工具、劳力，杉苗长大后，主佃对半均分。这种租山种树契约在南方丘陵山区，特别是皖南、江西、福建等地，时有所见。因林木生长期长，生产和土地收益周期较长，租佃期限大多为一个收益周期，林木砍伐、分配完毕，租佃或合约关系随即终结。

这纸文书不同，林木砍伐、分配后，合约关系并未终结，“其山原人再行用工长养，子孙均分”，合约长期有效，还传之子孙后代，双方谁也不许反悔，否则罚银10两“入官（合约公众）”，用工植杉“仍依文书如始”。在这种情况下，双方谁也不敢反悔，永佃关系相当稳固。

随着时间的推移，租山永佃逐渐形成被称为“坌”的佃权或“山皮”，试看天启元年（1621）徽州的租山承佃契：

十六都李才兴同汪子奇、包乞保等承佃到

房东郑安信公祠名下下十保土名苦竹坞山一源，新立四至，里至塘尽嫩苗为界，外至坞口抵坑，两边至峰，四至内山，前去砍拔锄种，刍（无）问险峻，遍山栽插杉松苗木，不得抛荒尺土。日后成材，主三殳（股）相分。主得二殳（股），力得壹殳（股）。其坌不得变卖他人。如有变卖，先尽山主照山坐买。恐后无凭，立此存照。

山主贴松子银壹两贰钱正。

天启元年十二月十三日　立承佃人　李才兴（押）

　　　　　　　　　　　　　　　　汪子奇（押）

　　　　　　　　　　　　　　　　洪节保（押）

　　　　　　　　　　　　　　　　包得宦

　　　　　　　　　　　　　　　　程腊乙

　　　　　　　　　　　　　　　　郑天训 书[22]

这宗租山个案和前宗个案相比，租佃内容、主佃关系、生产资料供给、产品分配办法基本相同，但又有某些差别。主佃关系方面，明确分为主、力两个实体，产品主、力三股相分，主得二股，力得一股。值得注意的是，这里的“力”不是通常意义上的“力”，而是在“力”字下面特别加了一个“土”字，说明这里的力不是单纯的劳动力，力股所得不是单纯的劳动力价格。契约接着写明，“其坌不得变卖他人。如有变卖，先尽山主照山坐买”。所谓“坌”，不是指成材杉松，或不仅仅指成材杉松，而是包括杉松根下的浮土，所以规定“先尽山主照山坐买”。这里的“坌”就是后来永佃制下“山皮”“田皮”的早期形态或别称。

事实上，在这之前，祁门、休宁等地在嘉靖后期，已经出现了得到官府承认的力坌买卖，祁门有一纸嘉靖三十一年（1552）价买坌赤契。可惜原契已腐烂无存，只剩粘附契尾的投税凭证。该凭证显示，李荣以价银100两，买受坌木苗一备，按官府规定纳税银3两。[23]休宁有一纸嘉靖四十二年（1563）售卖山林坌的赤契。[24]这说明最晚在嘉靖前中期，祁门、休宁等地已形成了山林栽植永佃，并出现了山林佃权买卖。

另外，契约文书所用单字、词汇的变化，也从一个侧面反映出山林永佃产生和形成的轨迹。祁门二十二都《金紫金氏文书》集有明后期至清代二百年间的数十纸山林租佃契约及相关文书。万历廿四年（1596）金大有的卖山赤契（残件），“祖坟塚林松杉木二号并山骨资四大股……”一句中有“山骨”二字，可能已有某种形式的山林永佃存在，但因系残件，未见亦不能判定是否有关于佃权的对应词语。此后万历三十六年（1608）的一纸佃山约，关于林木产品的分配办法载明，“主力四六分，主得六分，力得四分”；“日后力分出卖，务要先尽山主”。此处佃人单称“力”，“力分”的“分”下无“土”，反映佃人可能只是纯粹的劳力，所分林木产品属于工价或劳力报酬，故只有“分”而无“坌”。崇祯六年（1633）的佃山契，亦称“力分”。进入清代，情况发生变化，顺治十六年（1659）洪义承佃耕山林的“相分股坌”清单，初次出现“坌”字和“股坌”新词，表明资金股和劳力股都包括了“土”的成分或要素。到康熙四十三年（1704），佃山约则首次使用“力坌”一词。佃约载明，“栽植松杉，务要遍山满密，无得抛荒寸土，如违，力坌不与；日后成才［材］，主力两半，力坌出卖，先尽山主，无得变卖他人”。[25]佃约显示，佃农应已持有山皮佃权，山林永佃已经产生。契约用词变化，从一个侧面反映出山林永佃的产生和形成过程。

到雍正乾隆年间，垦山永佃日益普遍，相当一部分垦山佃农都拥有“力坌”。如果佃农没有“力坌”，有的会在佃约中特别加以说明。乾隆三十年（1765）祁门二十二都的一纸“承佃”约，即是一例：

立承佃人龙起进等，今承到东主金惟江兄弟等名下原有三保土名四亩坞山壹号，内种一半，坐落西边正塆心直上，前去锄种，务要松子满密，不致寸土抛荒。日后成材，毋得称说力坌有坌。自承之后，两无异说，如违甘罚白银五两公用。今欲有凭，立此承约存照。

乾隆叄拾年九月廿日　立承佃人　龙起进

　　　　　　　　　　　　　　　金多三

　　　　　　　　　　　　　　　彦弟

　　　　　　　　　　　　　　　旺寿

　　　　　　　　　　　中见人　金以亨[26]

这纸佃约有些异样，契中未有载明产品分配或交租办法，但有一点却是明确的：所种松树“日后成材，（佃农）毋得称说力坌有坌”。即佃农没有永佃权。同年十月的另一纸佃约也说，佃农“不得称说力坌”。[27]这些都是为了避免日后产生有无永佃权的争执，同时也反过来证明，所谓“力坌”或“坌”，就是永佃权的一种标志或名称。

在民有山林、山地形成永佃的同时，还产生了官山永佃。下面转录嘉靖四十四年（1565）一纸徽州府学官山佃权顶退契，可以从一个侧面窥测早期官山永佃的某些踪迹：

八都住人胡子文同侄胡镃，原承父佃到府学官山一片，土名辛塘，计山税一亩二分七厘八毫，系服字六百八十三号；又山土名车塘，计税二亩，系服字五百九十号；又山一亩五分，土名干充，系服字六百九十三号；又山二分五厘，土名干充，系服字六百九十二号；又山一亩三分三厘三毫，土名大孤充，系服字六百一十三号，其四至俱照保簿。今将前项五号官山内取一半，计税三亩一分有令〔零〕，因无力管业不便，出佃与九都亲人陈名下栽植柴木，备纳递年官粮。当日面议成佃使费、人工饭食银柒两伍钱正，其银山当日交收足讫。如有内外人拦占及重复交易、一切不明等情，尽是出佃人之〔支〕当，不及佃人之事。其税粮候至大造之年，本户自行起割无辞。今恐无凭，立此为照。

嘉靖四十四年七月廿三日　立佃契人　胡子文

　　　　　　　　　　　　　　　　　胡镃

　　　　　　　　　　　　　中见人　刘腊[28]

从契约看，这种官山永佃尚处于产生和形成阶段：胡子文叔（伯）侄租种的官山来自上辈，耕作有年，租佃稳定，既可长期耕作，父子、祖孙相传，如遇困难或不愿耕作，又可通过有价转让，收回最初的租佃费用和后来投放的劳力工本，这正是永佃制的主要特征。更为重要的是，这种有价转让并非完全“私相授受”，而是如同普通土地买卖一样，缴纳契税，推割过户，说明这种顶退是得到官府承认和许可的。这如同宋代官田一样，是佃农在反复顶退过程中逐渐形成的事实永佃。土地耕作时间越长，顶退次数越多，顶退价格越高，佃农的相对独立性越高，持有的佃权越稳固。随着时间的推移，这种官山租佃也就由事实上的永佃发展为名符其实的永佃。这从顶退契约中的价格内容、名称以及受主权利的变化等，就可以看出来，试看下面的山林“佃契”：

八都四图立佃契人胡尚贤同侄胡镃，原承胡珦奉例承佃官山土名麻柞山，系人字号，本家坐取月形山顶一个，该税二分有令〔零〕，除佃过八厘与仆李岩尚、李富盛等葬坟为业外，仍有山税乙分二厘有令〔零〕。其山东至峰尖，西至田塘，南至、北至田路，本家并无存留。今将前项四至内山并树木柴条于上，先华各仆凌虎、金顺并文武等坟在上，其业山尽行出佃与城居苏名下为业，面议佃价乙两伍钱正。其银契当日两交收足讫。其山出佃之后，一听佃人收苗受税管业，如有内外人拦占及重复交易、一切不明等情，尽是出佃人之〔支〕当，不及佃人之事。其税粮候至大造之年，本户自行起割。今恐无凭，立此为照。

隆庆三年六月二十五日　立佃契人　胡尚贤

　　　　　　　　　　　　　同侄　胡镃

　　　　　　　　　　　　中见人　刘义

　　　　　　　　　　　　　　　　程七

　　　　　　　　　　　　　　　　刘添[29]

这纸隆庆三年（1569）的顶退契，同上一纸契约只相隔13年，但顶退价格和受主权利发生了明显变化：一目了然的“佃价”取代了性质含混的“成佃使费、人工饭食银”；受主权利也由义务多过权利的“栽植柴木，备纳递年官粮”，换成了义务、权利并重的“收苗受税管业”。有必要指出的是，所谓“收苗受税管业”，正是当地传统土地买卖文契中买主权利的基本内容。这种变化标志着佃权地位的提高和官山永佃的最后形成。

从总体上说，徽州地区到明代中后期，永佃制有较大发展，在租佃关系中占有相当比重，以致某些非永佃契约，必须做出特别声明：

立佃屯人程尚起，今佃到苏名下山园六领，递年秋收硬上租银八分正，不致少欠。其园并无佃头，苏宅要用，即行交还，并无难异。今恐无凭，立此佃约为照。

隆庆四年九月初五日立佃屯契人 程尚起

　　　　　　　　　　　中见人 程延大[30]

这原本是一纸租额很小的普通承佃契，但佃农除了保证按约交租、不致欠少外，特意声明，“其园并无佃头，苏宅要用，即行交还，并无难异”。这种看似多余的声明，恰恰从一个侧面说明，永佃制在当地已成为一种相当普遍的租佃行为和习惯，给地主自由撤佃、随意支配和使用土地造成障碍。所以，地主未雨绸缪，一开始就让佃农做出上述声明，避免日后不必要的争执和麻烦。

在江西赣南，明代后期有大量福建、广东农民进入该地砍山耕作，称为“客籍”、“棚民”。山区人口少，荒地多，封建统治势力相对薄弱，客籍农民比土著更富于反抗精神，又摆脱了原地官府和封建宗族的束缚，因而有可能获得对小块土地的所有权或耕作权。棚民的辛勤垦种不仅加速了山区农业的开发，而且使作物和农业结构发生重大变化。烟、麻、蔗、蓝靛、棉花等经济作物，松、竹、油茶、漆、棕榈等经济林木的种植增多，农村商品经济日趋活跃。因种经济作物和经济林木比种粮有更高的收益，土地的经济价值不断提高，刺激了“赁田”经营。某些经济作物和经济林木从开垦栽种到成林结果或砍伐，需要若干年的时间，收获或砍伐期亦较长，必须有长期和稳定的土地使用权。这就促成了垦山植林永佃的产生。石城县崇祯八年（1635）的一纸山骨卖契，从一个侧面反映了明末垦山植林永佃的一些情况：

立卖山骨契人蒋益久，兹因困窘，要银急用，自愿将祖父遗下宁邑龙上、下里凤凰山小地名石家排，房屋壹所以及四周山岗壹大处，东至凤凰山背，随田垄直上曹地为界，西至木古坳，随田坑直下黎树坑水口为界，南至木古坳分水为界，北至黎树坑路直出岗场田垄为界，四至分明，原载各佃山租铜钱叁仟捌百文，今要尽行出卖与人。遍问房亲，俱各不愿，今托中人说合，送至石城小姑朱文正公位下嗣孙向前承买为业，当日凭中言定时值山骨价及房屋价共银捌拾六两正。其银及契两交明白，不欠分厘，并无债货准折之类，二比甘允，亦非逼勒成交。其山骨自卖之后，任凭买人嗣孙迁坟收租，永远管业，卖人自后并无寸土相连，亦无房亲相干。倘有来历不明，卖人自行支当。今欲有凭，立卖山骨契为照。

计开界内山骨地基列后（略）

崇祯八年九月吉日　立卖山骨并房屋契人　蒋益久（花押）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　艾其先（花押）

　　　　　　　　　　　　　　说合中人　长君甫（花押）[31]

文契显示，山骨并非卖主自置，而是其祖父遗留。看来垦山植林永佃，山地的骨、皮分离，早在崇祯以前就有了。

明代中后期，福建不少地区都有永佃制的发生发展，漳州府龙溪、南靖、平和等县以及龙岩一带，则相继出现了“一田二主”、“一田三主”的名目。

嘉靖年间（1522—1566）龙溪的情况是，“大抵业农之民甚劳，其间无田者众，皆佃人之田。年丰则业佃相资，岁歉则业佃俱困。柳江以西，一田二主，其得业带米收租者，谓之大租田。以业主之田私相贸易，无米而录小税者，谓之粪土田。粪土之价视大租田十倍，以无粮差故也”。[32]

柳江以西的“一田二主”和以“粪土田”为标志的佃权或田面权，似乎是在佃农转让地主土地后形成的。至于“一田二主”及其性质，大体有三种情况：一是转租，收取“小税”（小租），原佃由直接生产者蜕变为不事耕作的“粪土田”主和“小税”主，现佃则必须缴纳大租、“小税”双重地租；二是原佃典卖，或“小税”主将其已经转租的“粪土田”典卖，买主并不耕种，而是出租，成为收取“小税”的“粪土田”主，现耕佃农同样必须缴纳大租、“小税”双重地租；三是典卖，佃农将佃田转卖，或“小税”主将其已经转租的“粪土田”售卖，买主自耕，他既是交纳大租的佃农，又拥有“粪土田”，也成为一“主”。

上述三种情况中，前两种是正处于萌芽、产生中的永佃制开始分解、蜕变，尚不明确的佃权与直接生产者分离；后一种则标志着萌芽、产生中的永佃制正式形成。而且相对于租权而言，佃权价格甚高。

乾隆龙溪县志《官民田赋始末考》也有一段记载该县明代民田“大租”、“小税”、“粪土”的文字，地域不限柳江以西，而是涵盖全县：

民田则有大租之弊：邑民受田者，往往惮输赋税，而潜割本户米配租若干担，减其值以售，其买者亦利以贱得之。当大造之年，一切粮差皆其出办，曰大租主，有田者不与焉，曰小税主。而租与田遂分为二。又有田主受佃民粪土银，而狡黠佃民遂据为业，不得召耕，或私相授受，田主不得问焉。[33]

和柳江以西不同，这里的“大租”、“小税”源于赋税和地权的分离，“粪土”的产生，也并非佃农私自让渡地主土地，而是地主收取类似押租的“粪土银”。

这种租与田、租与税的分离和“粪土”佃权的产生，不限于龙溪，漳州府全境皆然。万历《漳州府志》即有关于“一田三主”及其缘由的详细记载：

漳民受田者，往往惮输赋税，而潜割本户米、配租若干石以贱售之，其买者亦利以贱得之，当大造之年，辄取米入户，一切粮差皆其出办。于是得田者坐食租税，于粮差概无所与，曰小税主；其得租者，但有租无田，曰大租主（民间买田契券，大率记田若干亩，岁带某户大租若干石而已）。民间仿效成习，久之租与税遂分为二。而佃户又以粪土银，私相授受其间，而一田三主之名起焉。[34]

显然，“粪土”佃权不仅发生于龙溪，整个漳州府都存在，而且最迟到万历年间已相当普遍了。

从上面的资料记载，可以粗略发现“粪土”佃权的产生过程：佃农因长期佃种，耕作施肥，土壤改良，产量提高，以施有“粪土”为由，不许地主撤佃，同时私相顶受，收取一定数额的价款作为“粪土”补偿。随着时间的流逝，在地价之外，形成“粪土银”的名目。正是在这种情况下，地主为了多得收入，在出租田地时，也开始收取“粪土银”。这样，佃农自然认为，一经缴纳“粪土银”，也就买得土地耕作权，更加不许地主撤佃，地主也因收取“粪土银”，撤佃的“理据”大减。“粪土”或“粪土银”永佃，由此形成。

从漳州府属漳浦、诏安、平和三县析置的云霄厅，[35]“一田三主”名目及缘由，和漳州府其他地区一样，但“粪土银”、“粪土”佃权和上述情况略有不同。该厅除了“粪土银”，还有“佃头”银。据称佃头、粪土原系两项，“佃头”乃“保佃”之银，属押租性质，佃户如不欠租，业主欲召新佃，必须退还；“粪土”乃“兑佃”之银，新旧佃户承顶时，由新佃交付旧佃，数额多寡无定，被“强族悍佃”用作抗租踞庄的理据，佃户“拖欠短纳，业主欲召佃，则借粪土为辞，别人不敢承耕”，形成事实上的永佃。[36]

南靖、龙岩、平和出现的“一田三主”，包含的租佃关系性质、类型不尽相同，其中南靖、龙岩都有永佃制的产生和存在。

在南靖，同一宗田地，持有者和耕作者有业主、大租主、佃户之分。“买主只收税谷，不供粮差，其名曰业主，粮差割寄他户。田中收税，配之受业，而得租者，名曰大租主。佃户则出赀佃田，大租、业税皆其供纳，亦名一主。此三主之说也。”[37]

这里的地权和地租在土地买卖时，已被分割为互不相属的两个部分，作为直接生产者的佃农，一方面必须缴纳大租、业税双重地租；另一方面因为“出赀佃田”，取得了佃权和土地实际支配权，亦称一“主”，形成了不同于传统租佃关系的永佃制。

龙岩的情况和南靖一样，也是“一田三主”，地权分割为大租、“受产”（代完粮米）两部分：“受田之家，其名有三：一曰官人田（官人即主人也，谓主是田而输赋于官者），其租曰大租。二曰粪土田（粪土即其田之人也），佃丁出银币于田主，质其田以耕，田有上下，则质有厚薄，负租则没其质。沿习既久，私相授受，有代耕其田，输租之外，又出税于质田者，谓之小租。甚至主人但知其租，而不知其田之所止。三曰受产田（富家田多，则赋必重，乃授田于人，顶戴苗米，计其租，仅足以供其赋，贪狡者受之，一有不支，则人田俱没矣）。古者授田之家一，今则授田之家三，甚者那移转贷，又不止于三矣。”[38]

龙岩的“粪土田”，名称和形成途径与龙溪相同，都是佃农交纳押金或押金兼有佃权价格的产物。不过从“田有上下，则质有厚薄”的说明看，龙岩佃农所交“质”银的佃权价格色彩更为明显。佃农“质其田以耕”，似乎一开始就获得了某种形式的佃权。而龙溪的“粪土田”佃权是在后来的转租或顶退过程中逐渐形成的。

平和的“一田三主”，据说源自“南靖粪土、大租之说”，但内容、名称不同，而且“三主”并不包括佃户。该地乡俗，“买田者为田主，买租者为租主。其田原载粮米，租主全不收入户，只将田租之内抽出三分，付与兑米人户，代办条差。而兑米之人，名曰白兑。递年收租纳官，谓之米主。乃佃耕人户，年供三主之租，得不困苦乎哉”。[39]这是平和“一田三主”与南靖、龙岩“一田三主”的根本区别。由此可见，并非凡是“一田三主”都存在永佃制，或曾经发生过永佃制，这是需要特别说明的。

在福建福州、兴化等府属以及广东、江西一些地区，“一田三主”和永佃制的产生，又是另外一种情形，主要是小土地所有者投献土地，甘当佃户，放弃土地所有权，只保留土地使用权。明季年间，因辽饷逼迫，一年两纳，闽清有田者“半多贱售于贵显，愿为之耕作，故呼业主为势头”。[40]仙游的一些自耕农民，也因“不胜书吏之敲勒，多愿出卖大租，舍完粮之责”。土地通常分为“庄权”（租权）和“根权”（佃权）两部分，庄权人“认租不认地”。[41]广东大埔，有的全村土地，皆系大族祖尝田产，农民全为佃农，据说也是由于明末赋税苛繁，“自耕者恒不敢有其田，宁愿贱价求沽于望族，自居佃户，藉求庇荫”。其条件是，地主只能收租，而佃农有权永远耕种。[42]某些地区的中小地主或在土地投献前，因收缴押租已将佃权付与佃农，[43]或在投献后，佃农通过某种方式取得佃权，也形成所谓“一田三主”的局面。

总之，最迟到明代中后期，某些形式的永佃制已成为福建一些地区通行的租佃形式。明万历年间（1573—1619）及其以后刊行的民间尺牍一类日用杂书，诸如《翰府锦囊》、《四民捷用学海群玉》、《万书萃宝》、《三台万用正宗》、《万锦全书》、《天下四民利用便观五车拔锦》等，都集有这类租佃契式。通过这些不同年期的租佃契式，不仅可以窥见早期永佃制的某些基本形态和在整个租佃关系中所处的地位，还可从中发现它的某些发展变化。先看《翰府锦囊》的几纸租佃契式：

某里某人置有晚田某段，坐落某里某处，原计田若干种，年该苗米若干桶乡，原有四至分明。今凭某人作保，引进某人出赔价纹银若干，当日交收足讫明白。自给历头之后，且佃人自用前去管业，小心耕作，亦不得卖失界至、移丘换段之类。如遇冬成，备办一色好谷若干，挑送本主仓使〔所〕交纳，不致拖欠。不限年月，佃人不愿耕作，将田退还业主，接取前银，两相交付，不致留难。今给历头一纸，付与执照。[44]

这是比较早期的，也是最低限度的契约永佃。地主立约收取“赔价”，将土地交由佃农管业、耕作纳租，并且“不限年月”。只要佃农按约纳租，地主无权撤佃，佃农获得了最起码的佃权。不过文字表述，还不十分清晰。往下发展，永佃权逐渐明确。试看下一纸租佃契式：

某处某人，置有早/晚田几段，坐落土名某处若干亩几丘，岁该纳苗租若干石，原契载有四至明白。今凭某等作保，引进某人出讨田银若干整，当日交收领讫，为此合给布佃文约与某执照，照界管业，辛勤耕种，不得抛荒丘角，埋没界至及移丘换段、隐瞒等情。每遇秋成收割，备办一色好谷若干，挑至本主仓前交纳，不得少欠升合。纵遇年岁丰凶，而苗租并无增减，永远耕佃，不限年月。如佃人不愿耕作，将田退还业主，任从召佃别市，不得留难争执。恐后无凭，给此布田文约为照。[45]

地主收取“讨田银”后，佃农的权利、义务（限制）和地主的允诺，更加明确、具体。佃农除了“不限年月”管业、耕种外，后加“永远耕佃”一句。这是明确永佃权的重要标志。不仅如此，地主允诺，租额固定，灾年不减，凶年不增，又意味着地主放弃了增租权。这样，地主无权增租夺佃，佃农“永远耕佃”，永佃关系就真正确立了。

值得注意的是，该省左布政使范某在其颁行的《士民便用家禮简仪》所载“田园佃批式”中，也有类似的永佃契式：

某宅有田一段，坐落某处，今有某前来承佃，每冬约经风干净谷若干。收冬之时，挑载至本主仓前量秤，不敢升合拖欠。倘遇丰荒，租谷不得增减，永远耕作。如佃人不愿耕作，将田退还业主，不许自行转佃他人，任从业主召佃，不得执占。今欲有凭，立此佃批付照。[46]

由此可见，上述永佃制不仅存在，而且得到官府的承认，契式中不少内容、条款、词句也更加简要。“倘遇丰荒，租谷不得增减，永远耕作”，佃农的佃权更加明确。契文并未提到赔价、讨田银，则说明赔价、讨田银不一定是佃农取得佃权的必要前提，永佃制的条件放宽了，也就更普遍了。同时，契式中也没有“某人作保”、“小心耕作，亦不得卖失界至、移丘换段”、“辛勤耕种，不得抛荒丘角，埋没界至及移丘换段、隐瞒等情”一类词句，反映佃农的社会地位有所提高，在租佃、人地关系中的角色发生变化。事实上，在租谷不因年成丰荒而增减，佃农可以多劳多得，自然加倍小心和辛勤耕作，不会“抛荒丘角”，地主的监工角色已是多余。永佃制又向前迈进了一步。

不过需要指出的是，上述租佃契式，都有一个共同点，即全都写明，如佃人不愿耕作，必须将土地退还业主，任从业主另行召佃，不许佃农私自转佃、让渡，或留难执占。亦即佃农还尚未获得自由处置佃权，包括自行转租、顶退、典卖等权利。这清楚说明，这时的契约永佃还处于早期阶段。

总的说，元明时代特别是明代中后期，在长江下游和东南沿海部分地区，永佃制逐渐形成，开始在较大范围流行，个别地区则已步入成熟阶段。前已述及，永佃制的基本特征是地权同佃权，亦即土地所有权同使用权的分离。永佃制最后形成或进入成熟阶段的标志是，土地在形式上被分离为田底、田面（或田骨和田皮，等等）两部分。永佃制愈完全、愈典型，这种分离愈清晰、愈彻底。田底、田面在形式上既是各自独立的，其转移也是自由的，江苏崇明、江阴，以及皖南徽州部分地区，就是属于这种情况。

至于其他地区，直至明末以前，这种分离尚未真正出现。虽然某些地方早在宋代已有佃权典卖，但只限于官田，并且没有相应出现田底的买卖。宋朝官府曾几次试图通过拍卖官田、收取地价的办法解决财政困难，但考虑到官田卖与他人，买主势必撤佃，佃农失业；若由佃农购买，则佃农原已付价买佃，令其第二次缴价，于事理不合，因此未能实行。由此可见，当时农田尚未明确分离为地权、佃权或田底、田面两部分，官田永佃是在不转移地权的前提下才存在的。[47]明代中后期福建某些地区出现的“一田三主”，如前所述，主要是中小地主投献土地的结果。其中“大租主”和“小税主”的所有部分，亦即所谓“官人田”和“授产田”都属于地权，作为土地使用权的“粪土权”，在产权形式上，尚未完全分离出来。也就是说，如前面所提到的，佃农尚未获得自由转让佃权的权利。因此，除江苏崇明等地外，从整体上说，永佃制尚处于萌发或早期发展阶段。