第一节　前期介入期工程管理

物业项目的前期介入，物业工程部必须为后期业主利益考虑，为小区的建设质量在每一个环节、每一道工序及结构安全状况、人性化使用方便等把好关。按有关规范严格巡查每一栋楼、每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。

一、工程部前期介入的目的

物业公司工程部前期介入物业项目的开发，其目的如下。

① 完善物业的使用功能。

② 改进、改善物业的具体设计。

③ 能更好地监理施工质量。

④ 为竣工验收和接管验收打下基础。

⑤ 便于日后对物业的管理。

⑥ 解决在项目建设中的一些工程质量问题，涉及土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯、景观等，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面、地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓以及屋顶、外墙、卫生间漏水和烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，则会为后期的物业管理带来很多困难和诸多不便。

⑦ 全面熟悉小区总体规划和施工全过程，对结构以及管线走向、设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了解清楚，便于在后期管理各项设施维修养护工作中，减少物业设施的返修工作量。记录、拍照保存相应的证据，在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利，也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

二、工程部介入的工作流程

各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料，尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。具体的工作流程如图2-1所示。

三、物业工程前期介入的事项

物业工程前期介入可以分为5个阶段，即规划设计期、施工期、设备安装调试期、公共设施营建期、竣工验收阶段，不同时期其管理的内容有所不同。

（一）规划设计期的介入

1. 配套设施的完善

对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能（如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等）、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司工程部应关注以下几点。

① 这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。

② 这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响（如噪声、气味、环境卫生等）。

③ 这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理（如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等）。

2. 物业基本状况

物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面。

① 未来小区的档次、人口密度和数量。

② 建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

③ 附属建筑物的使用功能和建筑面积。

④ 区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

⑤ 公建区域及面积。

⑥ 小区出入口及区内道路。

⑦ 公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯系统、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

⑧ 停车场（库）等的基本状况。

3. 水、电、气供应容量

物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司工程部在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。

此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主（用户）入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因（如投资经费不足），小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须依靠建设施工时的临时供电系统，而这个时期少则1～2年，多则4～5年，甚至更长。所以，在测算电的供应容量时，不仅要测算正式供电的设计容量（要以夏季用电的最高容量来计算用电量），还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电，并能满足潜在的增长需求。这些都要在前期规划中以正式文件报告开发商，使开发商在与地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。

公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以，公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。

4. 物业管理用房的规划

物业管理用房是开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划，见表2-1。

5. 建筑材料的选用

优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业公司无关，其实不然。

① 物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设施设备、通用器材和材料质量的了解比较全面。

② 对相同的材料、设施设备和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务优良，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。

为了打造一个优质的物业基础，为了全体业主的切身利益，为了将来使物业公司与业主之间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材料、设施设备和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。

（二）施工期的介入

物业公司在施工期间的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。

1. 施工期介入的工作方式

成立介入小组，一般1～3人，专业组人员的专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通能力。

工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图样、隐蔽工程记录，了解新材料和新技术的运用情况，收集整理各专业施工技术资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出建议整改。

2. 施工期介入需要注意避免的问题

在施工期介入要重点注意，以避免下列问题发生。

① 已经鉴定的高压开关柜，其产品质量却得不到保证。

② 非阻燃型的电缆，使供电系统存在严重隐患。

③ 中央空调机组电缆铺设质量差。

④ 排水系统施工未充分考虑防洪措施。

⑤ 地下室隔水层施工质量差，使电梯底坑渗水。

⑥ 对自动喷淋系统的试验不认真，往往在天花板施工后进行，试验时漏水，造成天花板损坏。

⑦ 中央空调系统的冷却系统保温质量差，特别是接口处未做保温处理，造成滴水事故。

⑧ 对于计算机群控电梯的机房，没有认真进行防尘通风处理。

⑨ 柴油发电机带负荷试验、满负荷试验和甩负荷试验被忽视。

⑩ 整个建筑防雷系统施工质量不符合要求，留下隐患。

3. 施工期介入的工作要求

① 掌握设计思路，便于今后管理和分析突发问题。

② 掌握各专业施工方法，便于今后维修和复原。

③ 提出整改的合理化建议，便于今后使用和管理。

④ 制订切实可行的管理方案，做到今后的节能降耗。

（三）设备安装调试期的介入

设备安装调试期是指从物业设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。

1. 介入的工作方式

由工程人员参与调试工作，现场学习、做好笔记及注意事项。

2. 设备安装调试期介入需要注意的问题

① 物业功能组合不合理。

② 由于物业功能定位不准，导致产生供电负荷严重不足的现象。

③ 由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费。

④ 由于对用户二次装修的需求缺乏了解，在各楼供电负荷分配上没留余地。

⑤ 中央空调机组电缆选项不当，没有采用封闭母线而使用多条电缆并联供电，使机组功率受到限制。

⑥ 供电系统的配置容量、主接线系统、负荷分配计量不满足安全和用户需求。

⑦ 给排水系统没有充分考虑给排水需求。

⑧ 设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造成“大马拉小车”的电力浪费现象，同时该情况也要运用到其他设备。

⑨ 中央空调系统的回风量往往被忽视，回风口布置要合理，否则会大大降低制冷效率。

⑩ 消防系统没有合理布局，自动报警不能满足二次装修的扩容需要。

⑪ 消防系统没有充分考虑二次装修要增加的烟感探头数量，查看消防自动报警主机是否留有足够的备用回路。

⑫ 电梯、扶梯的选型不够先进和不能满足物业功能的需要。

3. 设备安装调试期的工作介入要求

① 结合现场实际，通过详细研读各专业设计图样，对照建筑物空间尺寸和设备外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套设施设备系统的设计布置情况。

② 通过详细查看专业设备系统的设计技术和参数，结合设备随机技术文件，掌握专业的技术性能参数、安装基础、标高、位置、方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。

③ 在详细研读设计图样和现场检查建筑物空间位置及外形尺寸的基础上，从设备运行维护的角度上认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性，是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容易调节搭配，系统管线布置和流程控制更合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算，并就这些问题提出改进意见或建议。

④ 参见设备安装工程的分部、分项工程验收，隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收。熟悉物业各设备系统安全经济运行状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。

⑤ 建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的主要文件资料如下。

a.设备选型报告及技术经济论证。

b.设备购置合同。

c.设备安装合同。

d.设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）。

e.进口设备商检证明文件。

f.设备安装调试记录。

g.设备安装现场更改单和设计更改单。

h.设备性能检测和验收移交书。

i.文件资料连同设备安装工程竣工验收图样资料一起归入设备前期技术资料档案。

（四）公共设施营建期的介入

1. 室外绿化及园林的前期介入

① 了解室外绿化面积和布局，绿化设计思路，树木、花草的种类和数量。

② 了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等知识。

③ 监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净，换成栽培营养土。

④ 注意花木的种植，一定要去除营养袋，草地平整后才能植草。

⑤ 及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并了解绿化知识，编写管理方案。

2. 地下停车场与道路的前期介入

地下停车场的前期管理工作要求如下。

① 了解与掌握地下停车场的设计规划、建筑结构、停车位置及数量、车辆行驶进出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全设施设备。

② 着重跟踪地下停车场、地面排水沟、雨水井的污水排放设施设备的施工安装，发现有影响日后管理和影响行车安全的情况，及时向开发商有关部门汇报并提出整改建议，要求施工方进行整改，针对地下停车场的车辆行驶及车辆管理制定有关制度和措施，为日后停车场的管理提供依据。

（五）竣工验收阶段的介入

物业公司工程部技术人员应定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护房地产公司利益和保证施工质量的专业意见与建议，协助房地产公司做好使用功能的验收，对各种设备、管线逐一检查。

① 参与房地产公司的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案。

② 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。

③ 参与重大设备的调试和验收。

④ 制订物业验收流程。

⑤ 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、图纸审核与巡查工作

（一）准备工作

对于规划设计图纸的审核及评估一定要做足准备。

（1）收集规划设计图纸评估需要获得的资料如下。

① 报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料等。

② 企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

③ 设计文件：总说明、规划图、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

（2）房地产公司所属项目、设计、工程以及营销、物业等相关部门共同召开项目说明会，专题介绍项目情况并解答疑问。

（3）物业公司组织对项目用地状况、类似典型楼盘及周边配套状况进行实地考察。

（二）审核、巡查重点

前期介入图纸审核、巡查重点见表2-2。

（三）工作程序

① 房地产公司提前1个月向物业公司提交书面通知，物业公司参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

② 物业公司接到书面通知后，于3日内回复，由综合管理部牵头组成评估小组，并向房地产公司提交评估所需的开发资料目录。

③ 房地产公司接到资料后3日内向物业公司提供具体资料，对不能提供的资料，书面通知物业，并于1周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

④ 物业公司接到开发资料后1周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

⑤ 评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于1周内详细编写完成《项目规划设计前期介入评估报告》，并提交物业公司综合管理部。

⑥ 物业公司综合管理部在评估小组提交报告3日内，组织公司内部人员对《项目规划设计前期介入评估报告》进行内部评审。

⑦ 评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计前期介入评估报告》的修改。

⑧ 经修改的《项目规划设计前期介入评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司分管领导审核签发。

⑨ 物业公司分管领导签发后，评估报告提交房地产公司，评估小组此后将随时参加房地产公司的图纸变更会议，并随时调整报告。

五、工程部现场详细巡查

（一）详细巡查的内容

物业项目在施工及设施设备安装期间，要进行详细的巡查，巡查的重点见表2-3。

（二）现场巡查的注意事项

为方便以后的物业管理，工程技术人员在现场巡查的时候，要特别对以下项目进行关注，并向相关单位提出一些合理性的建议。

① 对小区的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话、信誉良好的公司。

② 小区基建工程采用批量较大的各种建材、水电器材常规材料和配件等尽量选用市面上普通规格的标准件和通用件，尽量采用国内容易购买的配件材料及型号与规格，方便后期维修。

③ 涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压能力，且与监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。绿化带土质的厚度要符合要求。

④ 要与所有参与土建工程、设施设备安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位，就保质内容、保质期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并要求对方提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

⑤ 要检查重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位是否提供了清晰明了的操作使用说明书、联系电话等，并要求对方对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

⑥ 物业项目所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格后才允许使用，有线电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等），要求调试正常运行后才能交付。

⑦ 对大型、重要的公共配套设备设独立电表（便于情况分析和成本控制），商品房与办公楼的电源应与各系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表），电话分线、分层、分户应做好识别标记，合理分配。

⑧ 了解哪些为整体混凝土施工，哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花板、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

⑨ 在设备性能方面，比如智能化等，不要因追求卖点而一味追求高科技和功能齐备，因为在后期使用会华而不实，智而不能，甚至闲置报废，将造成业主投诉和高昂的维护成本。所以，在厂家选择、设备选型、配件选用方面要求要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。