前言

民国时期，作为城市繁荣发展的基础，初萌的城市房地产对于城市的兴旺发展尤为重要。本书试图从纵横两方面，先从民国时期以来成都房地产管理概况、内容、形式等基础概念出发，再以成都城区范围内与房地产相关的历史事件、历史背景为经；以成都民国时期城市房地产管理相关的参与主体和承载客体，以在房地产产业中的各个环节为纬，细细编织民国时期成都房地产管理发展的历史，并逐个探讨在这一历史阶段中出现的富有时代和地区特色的各种问题。

本书论述的主体为这一历史阶段内与成都房地产管理相关的概念、发展过程及存在的种种问题等。在研究方法上，力求立足于相关历史档案及统计资料等基本史料，以史料学方法为研究的基本方法，同时引入如数据统计法、比较法、系统论证法、案例分析法等多学科综合研究的方法，力求将民国时期成都城市房地产管理的各个方面以更丰富立体的形态展现出来，以飨读者。以下通过六部分具体论述对研究课题进行简单介绍。

一、民国时期成都房地产管理概况

清末之前的成都城市因实行城乡合治，没有专门进行城市房地产管理的机构。与传统房地产管理相比较，民国时期成都房地产管理的范围由于城市地域的扩张而较为广阔：成都市城区面积由民国13年（1924年）的“东北不及三里，西南不及二里”的范围，经历数次艰难的勘划、交割，至1945年已扩大至35919亩。城市房地产类别更加丰富：民国时期城市房地产公产的范围包括政府机关及社会团体的土地房产，以及官办学校所有学田和房产及用于公共事业设施的房地产。私产的范围更为广泛，除去传统用于居民居住和提供生活日常需要的商业、手工业房地产外，随着民国时期城市新兴工商业的发展，还出现了各种类型的工业和商业房地产。住宅类房地产的类型亦更加多样化，除传统民居外，还有军阀豪绅修建的各式公馆洋楼，以及由政府出面主持建设的新式住宅小区。

城市的近代化使得城市房地产管理所面临的问题更多更复杂。在此情况下，成都民国时期城市房地产管理无论是规模还是管理方法皆须不断发展进步，方能适应不断变化的发展形势。首先是通过建立健全城市房地产管理相关法律法规来规范房地产市场，其次是建立房地产管理的专业机构。土地管理处和地政科等房地产管理机构相继成立，最终将城市房地产管理落到实处。

二、民国时期成都房地产管理的内容及方式

民国时期政府对成都房地产的管理经过了一个逐步完善发展的过程，除以传统的通过房屋契证和保甲制度等方式参与房地产管理外，在民国时期中国地政事业逐渐开展的情况下，城市地价调查和土地整理也成为进行房地产管理的重要渠道。随着成都市政建设和地政工作的逐步开展，成都市先后在1938年和1942年进行了两次大规模的地价调查工作，其中1942年的地价调查是为进行地价申报，进而为开征土地税而进行的准备。征收税费捐费是民国时期政府进行房地产管理的主要目的和重要方式。较之清末的城市房地产税费，民国时期涉及房地产管理的捐税费用名目更多、规程更细，对房地产管理的作用和意义也更大。民间参与房地产交易的还有房牙、掮客以及对这些房产中介进行管理的房地产行会。随着抗战时期成都房地产交易市场的繁荣，甚至出现了近代意义上的房地产公司。

三、民国时期成都房地产管理中的重大工程项目

在民国时期成都城市房地产发展的历程中，一些重大的工程及重要的事件对于成都房地产发展及管理显得尤为重要：“满城”的开放进而发展成为早期的城市住宅区。在市政初兴的20世纪二三十年代，四川省、成都市政府推出了“新村”建设计划并付诸实施。为此成立“成都建设新村筹备委员会”，从项目规划、工程运作、经费筹措，及至征地放地，都尽力筹划，努力施行，力求成为当时全国此类城市建设项目之“模范新村”。虽然“新村”建设到后期征地和建设时，受到时局及人祸等方方面面因素影响而最终未能达到预期效果，但这次努力的尝试为后世提供了丰富的经验和深刻的教训。它作为由成都政府主导进行的房地产开发建设的一项重要工程，同时也开发了城南华西坝及新村、蓉村地区的土地，在民国时期成都房地产管理及开发建设史上更具有重大意义。

“新村”建设是政府为建设新型的住宅区而做出的努力，而同时进行的国立四川大学校地迁移则开始了新的文化区的建设。国立四川大学的成功迁建不仅给学校发展创造了更广阔的空间，也为城南郊土地开发建设做出了卓越的贡献，使得原来的荒地孤冢发展成为人烟稠密、文化昌盛的地区。

从民国时期成都房地产相关重大工程的建设和发展中，可以看到政府在房地产项目中的参与程度和管理日益加强，甚至出现了“新村”建设这样完全由政府主导的房地产建设工程，虽然如“新村”建设和皇城——中央商业区这样的房地产项目并没能达到预期的目标，但可以看到民国时期的成都城市管理和建设者们按照既定的规划为成都城市近代化所作的努力。

四、民国时期成都“房荒”及政府的处理措施

战争是民国时期影响地区房地产发展的一个重要因素，在民国时期成都市房地产发展过程中体现最为明显的即是抗战时期房地产的发展和随后出现的“房荒”危机。抗日战争时期，随着国民政府迁渝和大量机关单位、工商企业、学校等文化团体涌入四川，成都市区人口骤增，房价暴涨，国民政府也加大了对成都等内地城市的重视和投入，成都市政府加强城市公共设施建设，附城区及城近郊地区的土地也得到了开发。

城市房地产的发展速度不能赶上居民住房需要的增长速度，或者说是城市住宅房地产发展的滞后与城市住宅房地分配不均衡相结合，最终导致了从抗战后期开始的城市“房荒”。房荒是社会之病，民国后期的房荒是战乱中各种社会矛盾积累的产物，同时也加速了城市中社会矛盾的激化。在有限条件下，当时的省政府和市政府为挽救危机而在城市房地产管理方面所做的努力，对后世的城市房地产管理亦是有一些借鉴作用的。

五、政府对于民国时期成都房地产业相关组成环节的管理——建设和经营

民国时期成都城市房地产兴起之初，民间进行房地产开发的力量薄弱，所以大部分有一定规模的开发项目都是由政府或相关机构主持开发兴建的。本章选取筑路征地、皇城地区开发征地、“新村”建设中的征地以及抗战中因打通防火巷而进行的征地案例进行研究。随着开发建设项目的增多，拆迁安置、征地赔偿的问题也日益成为与开发征地伴生的问题，问题解决得好不好关系到整个开发建设工程能否顺利开展。在政府参与主持的多项工程中，政府也逐步加强了对赔偿安置问题的重视与处理，并通过规章条例予以保障。但应该看到的是，民国时期由于政局动荡、战乱频生，军阀以暴力征地，拆迁户利益难以得到保障的事件亦多有发生。

民国时期房地产项目的兴建，除公共设施建筑或前文论述的政府参与建设的大型工程项目外，多是由居民或法人团体自筹自建的。政府对其的管理，一方面是做好建设项目的申报登记，另一方面则是通过管理施行房地产建设或改造工程的营造厂商来进行的。

房地产交易环节是房地产实现其价值的重要环节，同时也是管理最为繁复、操作起来最为困难的一个环节。民国时期的房地产市场是自由经济市场，其房地产市场发展受政治经济多方面因素影响，并最终通过房地产价格显现出来。本章通过民国时期房地产交易中买卖、典当、租赁和有条件的产权交换等几种形式，特别是成都房地产交易中存在的大佃权问题、租押关系、二房东问题，以及民国时期所做成都市各界房租指数研究等几个方面对民国时期成都房地产交易环节的管理进行研究。

六、民国时期成都房地产纠纷研究

民国时期城市房地产业尚处于新兴阶段，早期房地产纠纷的案例多集中于市民或法人团体之间关于房地产产权的转移，如买卖、租赁、抵押、继承等，或涉及相邻权、划界不清等纠纷。随着近代城市开发建设的进行，产生了土地开发中关于征地补偿的房地产纠纷，这种纠纷多存在于主持开发项目的政府或机构与被征地业主之间，如在成都“新村”项目中就暴露出房地产纠纷的产生除因产权不清、豪强侵占等原因外，还有房地产管理中法令推行不力，地籍管理混乱，官员玩忽职守，遇事相互推诿等问题。而抗战中的“房荒”又使得城市房屋的租佃纠纷成为那一时期数量最多的房地产纠纷。较之民国以前传统城市的房地产纠纷，民国时期成都房地产纠纷呈现出数量激增及形式多样的趋势。第六章的房地产纠纷研究不仅反映出民国时期人民对私有财产的重视与维护，更暴露出在民国时期城市房地产产业发展过程中所牵涉的纷杂的社会关系和利益冲突。

七、结论

经过对成都民国时期房地产管理基本状况、管理方式及内容、涉及房地产的重大工程项目、民国时期成都房荒及处理措施、相关房地产建设和交易环节管理、房地产纠纷管理等涉及民国时期成都房地产管理各方面的详细研究，从中总结出关于民国时期成都房地产管理演变历程中的几个特点：（1）民国时期中国社会正在从传统的以农村为基础的自然经济向以城市为中心的工业时代转型，近代化与城市化是时代的主旋律，而城市房地产管理是民国时期城市发展的必然要求。（2）民国时期以来，成都城市房地产管理逐渐向规范化方向发展。（3）成都市房地产管理深受地方政治影响。（4）战争对于民国时期成都城市房地产管理的发展是机遇也是挑战。（5）社会文化因素对民国时期成都房地产管理有一定的影响。

综上所述，民国时期成都房地产管理和发展状况是民国时期成都城市地缘、政治、经济、人口、社会习俗等各方面因素综合影响所致，同时也是民国时期成都政治、经济、文化等城市近代化的集中体现，它的发展过程也是成都城市近代化过程中的一个重要方面。

时维今日，2017年上海华顿研究院公布“2016年中国百强城市排行榜”，成都作为中国西部近年发展最为迅速的中心城市位列全国百强城市第五，作为“新一线城市”的代表异军突起，这其中房地产产业的贡献不可小视。据上海易居房地产研究院发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》称，2016年成都以成交面积2909万平方米位列全国之首。

面对城市欣欣向荣的现在与未来，作为一名土生土长的成都人，尤想把这座城市过去建设的艰辛与发展记录下来，作为城市发展过程中回顾思考的线索。故笔者遍访成都市的档案馆、图书馆、房地产档案管理单位，在故纸堆中寻访线索、在历史档案中搜寻材料，历时两载，方成本书，仅以此书纪念民国时期成都房地产管理之初创与艰辛。

甘露华

2017年4月