第五节 影响城市土地需求的其他因素

本章第二节到第四节分别对不同类型的土地需求进行了分析，本节将从整体上考察影响土地需求的其他社会经济因素。大致来讲，影响城市土地需求的因素主要有以下几类：

一、收入与财富对土地需求的影响

住房需求受制于家庭的预算收入，而收入指工资、投资收益及其他收益。收入上升，对住房的需求就会增加。然而，住宅与土地是不可分离的耦合体，对住宅需求的增加，也就意味着对土地需求的增加，在图2-7中表现为需求曲线向右上方移动；反之，向左下方移动。

财富是存量概念，是某一时点上一个家庭可得各种收入的积累额。而收入则是指一定时期内家庭新增加的现金，它是一个流量概念。总财富是家庭寿命期内支付能力的一个重要指标。现期收入只表明当前财富产生的速度，具有不稳定性。由于住房消费是家庭的一项重要投资决策，很少有家庭会根据短期因素来决定住房消费决策。家庭财富或持久收入是比现期收入更重要的决定因素。财富增加导致住宅需求增加的同时，土地需求也会随之上升，在图2-7中表现为需求曲线向右上方移动；反之，向左下方移动。因此，收入和财富对土地需求有较大影响。

二、土地价格对土地需求的影响

虽然土地需求函数中自变量很多，但价格是影响需求量的主导因素，通常是研究的重点。一般来说，土地价格与土地需求量成反比，土地价格上升，土地需求量下降，在图2-8中表现为沿土地需求曲线向左下方移动；反之，沿土地需求曲线向右上方移动。

三、人口和家庭结构对土地需求的影响

人口规模无疑是影响住房需求的要素，城市人口的增加不仅直接导致住宅用地需求的增加，而且也间接地导致交通用地、文化教育用地、休闲娱乐用地等城市土地需求的增加。另外，由于家庭是住房消费的决策单位，家庭结构就是影响住房需求的重要决定因素之一。不同成员构成的家庭类型有不同的住房需求，同一家庭在生命周期的不同阶段上也会有不同的住房需求，这些必然对土地需求产生重要影响。

西方城市经济学家对居民家庭有如下分类：

（1）在学型家庭：此类家庭中某个成员正在求学，其他成员往往为照顾这一成员的学习而不惜多花交通费居住在环境幽雅而离教育设施较近的住所。

（2）购物交际型家庭：这类家庭热衷于购物与社交活动，倾向于居住在城市中心的繁华热闹地段及接近便利的文化娱乐设施的地方，而将住房面积放在次要地位。

（3）工作时间特殊型家庭：这类居民的工作特点是需要倒班或上早班，因此倾向于居住在靠近工作单位的地方。

（4）高收入家庭：收入越高的居民，对住房质量的追求就越高，就会倾向于选择郊区的高级住房（如别墅）。

不同类型的家庭是不同住房的消费者群体，从而形成了不同规模和不同类型的住房消费市场，从而间接对土地需求产生影响。人口越多，家庭规模越小，对土地需求量就越大，图2-9中的土地需求曲线将向右上方移动；反之，土地需求曲线向左下方移动。

四、景气预期对土地需求的影响

需求是一种意愿，最终未必一定能够实现，所以和最终实现的需求满足是不同的（比如某企业通过市场调查得到的需求量与实际的销售量是完全不同的两个概念，而真正影响该企业生产决策的是前者，后者只可能对下一期的生产决策产生一定的影响）。因此，土地需求水平无法用实际的统计指标来测定，但它对房地产市场的均衡所起的作用又是显而易见的。土地需求水平主要取决于整个社会对经济发展的预期，即预期的经济发展对土地的需求量。除此之外，决定土地需求的还有预期的房地产信用消费量以及购买土地的各种费用水平。信用消费很显然将大大增加土地需求，而购买土地费用水平的高低也会直接影响到土地需求的规模。因此，如果人们对经济形势的预期比较乐观，特别是预期城市工商业的迅速发展会刺激土地需求的迅速增加，则地价趋升，土地需求增加，图2-10中土地需求曲线向右上方移动；反之，则会抑制土地需求的增加，土地需求曲线将向左下方移动。

五、投资渠道对土地需求的影响

根据马克维茨的资产投资理论，投资者的一个最优资产组合是在既定方差水平上有最大的收益率或在既定的收益水平上有最小的方差。这时理性投资者不会将资金投向某一类资产，而是要根据收益率与风险状况确定投资组合。当房地产投资收益率高于股票市场时，将有部分资金转向房地产业，使房地产价格迅速上升；反之，股票价格将迅速上升。当国民收入增加，市场上游资增加时，这类资金不会过度集中于房地产市场，土地需求不会骤然增大。如果此时投资渠道不畅，游资会大量涌入房地产投资市场，会使土地需求顿时放大，在图2-11中土地需求曲线将向右上方移动；反之，土地需求曲线将向左下方移动。