践行科学发展观，实现房地产业可持续发展

房地产业是国民经济的支柱产业，关系到城市发展和居民生活的改善。以科学发展观为指导，客观分析和判断形势，实施正确的宏观调控，是中国房地产业实现持续稳定发展的重要前提。

一 中国房地产业大趋势是供不应求

改革开放以来，我国房地产业发展迅猛，已成为国民经济的支柱产业。2003年中国房地产业投资超过1万亿元，占社会固定资产投资额的18.3%。未来几十年是中国国民经济持续高速增长和社会结构大变动时期，也是城市化加速时期。2020年中国的城市化率将超过55%，城镇人口将增加2亿人以上。住宅是耐用消费品，又是生活必需品。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。以城镇人均住宅使用面积达到目前浙江省平均水平计算，在2020年以前的17年内，全国住宅使用面积每年需求约6.9亿平方米；其中进城农民住房需求约2.3亿平方米，城镇居民住宅改善需求1.8亿平方米，城镇住宅改造更新需求约2.8亿平方米。折合住宅建筑面积年均需求约9.2亿平方米，推算商品房面积则是11.2亿平方米，大约相当于2003年商品房竣工面积的2.9倍。所以房地产业的市场需求持续旺盛的大趋势将不可逆转。中国房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加重要，中国房地产业的总走势是供给不足，主要矛盾方面是供给如何满足需求问题。

二 判断中国房地产市场年度形势要调整思路

中国房地产市场长期利好趋势并不等于年度市场一直呈直线上扬。中国房地产市场年度变化既受国内外经济社会发展的大趋势等长期因素的影响，也受区域经济社会发展形势、政策调整、重大活动等短期因素的制约。中国房地产市场未来变化轨迹呈现波浪式上扬态势是正常现象。由于我国房地产业发展历史较短，各种资料信息统计尚不完备，国内判断年度市场形势更多地偏重于与上年对比数据。如房地产开发投资额、房地产开发购地面积、商品房（住宅）竣工面积、商品房（住宅）销售面积、商品房（住宅）价格等与上年同期相比增减的百分比。这里隐含的前提是上年基数是合理的，可以作为判断的标准。但逻辑告诉我们，若上年基数过小，则同一增量的增速百分比上升；上年基数过大，则同一增量的增速百分比下降。而上年的基数是以往多年积累的结果，当年基数又作为参照系成为下年判断的依据。所以用上述指数判断房地产市场形势，既有其能够反映客观事实的一面，又有其局限性的一面。例如商品房平均价格的上扬和下降既可能是供给不足或需求不足所致，也可能是高品质商品房的成交比例上升或下降等需求结构变动的结果，还有可能是外部偶然因素或消费时尚（心理）发生变化所致。又如，由于房地产投资是固定资产投资，从立项、购地到产品投放市场有一个较长周期，因此房地产投资对市场需求的满足总有一个滞后期。当年商品房的开工面积对应的是以后一定时期的商品房供给和市场需求，因而适度的商品房空置率既是市场充分竞争的基础，也是平衡商品房市场供求关系的必要条件。

三 房地产市场宏观调控要与时俱进

20世纪90年代初的海南、北海房地产泡沫至今使人们谈之色变，但其被引发的根本原因是看不见的手的失灵，还是有形的手在逆向调节、推波助澜？是两者兼而有之，还是其中一方兴风作浪？至今未见令人信服的分析与结论。十年后有关中国房地产是否过热、是否存在泡沫的争论再起。目前中国房地产市场的主要矛盾是市场失灵，还是市场体制不完善，还是过度的不当行政干预？以中国地域之广，各地差异之大，情况之复杂，为任何观点找出证据以证明其正确并不难，但对整体形势作正确的判断则困难得多，因而要制定普遍适用于各地区的政策则难上加难。在笔者看来，目前的关键问题不是中国房地产市场要不要宏观调控的问题，而是如何正确判断形势、选择合适的调控手段和时机、把握合适的调控力度、实施正确的宏观调控方法问题，是如何走出“一管就死、一放就乱”的怪圈，进入“管而不死、活而不乱”良性循环的问题。实现这一目标在总体思路上有四点可以明确：其一，在全面建设小康社会、实现现代化的整个历史时期，供给不足问题始终是房地产市场的主要矛盾的主要方面。在完善社会主义市场经济体制的时期，更多地发挥市场配置房地产要素的基础作用是主要发展方向。目前尤其要防止借完善市场体制之名、打深化改革之旗，行旧体制复归和强化部门利益之实。其二，在土地、资本等房地产要素仍然主要掌控在国家之手的现阶段，房地产市场的宏观调控应更多地发挥利率、税率、供地、空间规划等经济杠杆的作用。其三，中国各地发展极不平衡，约束条件差异极大，奢望实施一项统一的政策即可解决各地房地产业的全部问题是不现实的。鉴于房地产业的地域性特征，应赋予城市政府更多的调控自主权，同时要出台相应的配套政策约束城市政府行为。其四，及时、准确、全面、系统的信息是正确地进行宏观调控的基础。房地产信息的采集、汇总、分析、传递需要各相关行业的配合，需要立法、需要投入、需下大工夫。而这正是政府部门的重要职责。

本文系作者在《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告N o.1》新闻发布会上的演讲（2004年5月）